چشمانداز بازارهای املاک تهران در سایه مصوبات شهری
نویسنده: شهباز غفوری
پیش از شروع فصل گرمی بازار املاک امسال، به نظر میرسد که ورود جمعیت دههشصتی به سنین تشکیل خانواده، بحرانی در تقاضای مسکن ایجاد کرده است. گویی تهران امروز به دورهای نزدیک میشود که در دهههای گذشته، آموزش عالی را تجربه کرده: روندی بیوقفه و تسریعی. مصوبات شهری اخیری که مشخصاً با هدف تسریع صدور پروانههای ساختمانی و پروژههای انبوه مانند مسکن مهر تنظیم شدهاند، این مداخله غیرموجه دولتی در ساخت و ساز احتمالاً کوتاهمدت رگ حیاتی تولید مسکن را فعال کردهاند اما بدون تکیه بر ظرفیت واقعی سازندگان خصوصی و غیردولتی داخلی مصالح، ممکن است باعث ایجاد گرهگاههایی در زنجیره تامین شوند.
اگر روند افزایشی شاخص مصالح در بهار امسال حدود ۲۰ درصد در نظر بگیریم، با سهم مهمی از این رشد در سیمان و آهن (فرضاً حدود ۳۰ درصد) و افزایش دستمزد کارگران (احتمالاً تا ۱۶ درصد)، در آیندهای نزدیک شاهد تأثیر محسوس آن روی قیمت تمامشده پروژه مسکونی خواهیم بود. این تأثیر، بهویژه در شمال تهران که ساختوساز لوکس و مقیاسدار رو به رشد است، ممکن است موجی از افزایش غیرمنتظره در هزینه ساخت ایجاد کند. این میتواند موجب رشدی بین ۱۵ تا ۲۵ درصدی در منوسط قیمت آپارتمان در تهران شود.
نسخۀ فعلی سیاستهای شهری، احتمالاً انگیزه را در ساختوساز افزایش داده باشد، اما بدون پیشبینی دقیق از منابع مصالح، ممکن است روندی دوگانه و ناپیوسته در بازار رقم بزند. احتمال دارد شمال تهران تا آخر امسال ظرفیت بیشتری برای جذب افزایش هزینه را حفظ کند؛ در حالیکه مرکز و جنوب با محدودیت شدید هزینه مواجه شوند. این شکاف ممکن است باعث توقف یا کاهش کیفیت پروژههای نیمهتمام شود.
اگر پروژه مسکن مهر ادامه یابد، این گمان وجود دارد که تقاضای سنگین آن (در کنار پروژههای خصوصی) ممکن است زنجیره تامین مصالح را تحت فشار قرار دهد. در این صورت، صف خرید مصالح و کاهش میزان دسترسی سازندگان ریز و متوسط، ممکن است به عاملی برای افزایش گرانی غیرقابل کنترل در بازار تبدیل شود.
با این توضیحات، سرمایهگذاری در بازار مسکن تهران در حال آماده شدن برای پیچشی کلیدی است: از بازار رو به تثبیت قرن گذشته به بازاری که یا باید ناپیوسته رشد کند یا با توقف سریع مواجه شود. بهنظر میرسد چشمانداز فعلی در شمال تهران با افزایش هزینه ساخت همراه باشد و در مرکز و جنوب، پروژهها در آستانه تعلیق یا کاهش مقیاس قرار گیرند.
ساختار مصوبات شهری، که بهنظر میرسد برای تسریع در توسعه فیزیکی تهران و فرصتهای سرمایهگذاری املاک خاصی طراحی شدهاند، در صورت فقدان یک نقشهی راه مصالح ساختمانی ممکن است تا انتهای سال به بحران برسد. بسیاری از پروژهها در شمال شهر، بهویژه بازار املاک در محلههایی چون شهرک غرب، الهیه، نیاوران، زعفرانیه، فرمانیه و سعادتآباد، وابسته به مصالح وارداتی یا نیمهصنعتیاند. اگر شبکه تأمین این مصالح دچار اختلال شود، جهش ناگهانی قیمت تمامشده، حتی در بازارهای مقاوم سرمایهای نیز ممکن است به توقف پروژهها منجر شود.
در مناطق مرکزی بازارهای املاک و مستغلات از امیرآباد تا شریعتی و از جمهوری تا رسالت، احتمالا روندی دوگانه در حال شکلگیری است. ورود پروژههای میانمقیاس مصرفی به بازار میتواند تحرکی جزئی در این کمربند فرسوده ایجاد کند، اما در صورت جهش هزینه ساخت، ممکن است بسیاری از سازندگان خرد از بازار خارج شوند یا به سمت کاهش کیفیت ساخت تمایل پیدا کنند. چنین وضعیتی در بلندمدت، امکان بازآفرینی مرکز شهر را تضعیف خواهد کرد.
در مناطق جنوبی تهران و حومه؛ که بازارهای املاک مورد استقبال اقشار کمدرآمد و مهاجرین هستند، بهویژه در محدودههایی مانند نازیآباد، شهرری، قرچک، یا احمدآباد مستوفی، بیشترین وابستگی به پروژههای انبوهسازی دولتی وجود دارد. اگر ساخت پروژههای مسکن مهر به دلیل کمبود مصالح یا تنگنای مالی متوقف شوند، احتمال بنبست برای این اقشار و افزایش تقاضا در بازار اجاره و کاهش دسترسی اقشار کمدرآمد به مسکن بسیار بالا خواهد بود. تداوم این روند ممکن است موجب فشارهای اجتماعی جدیدی تا نیمه دوم سال گردد.
در شرق و غرب تهران، یعنی از تهرانپارس و نارمک تا پونک و بیمه-اکباتان، احتمالاً مسیر توسعه به سمت فضاهای اداری و تجاری سوق پیدا کرده است. دفاتر کوچکمتراژ، با افزایش سرمایهگذاری در کسبوکارهای نوپا، تقاضای مشخصی دارند؛ اما در صورت ادامهی روند افزایشی قیمت مصالح، هزینه ساخت این واحدها نیز افزایش خواهد یافت. پیشبینی میشود در صورت عدم ورود سرمایهگذاران مشارکتی، رشد اجاره در این مناطق تا پایان سال به حدود ۱۵ درصد برسد.
نکتهی کلیدی آن است که بازارهای املاک تهران یکپارچه عمل نمیکنند؛ بلکه رفتارشان منطقهمحور است. سودآوری املاک در بازار یک منطقه، میتواند همزمان با ضرر در بازار منطقه دیگری باشد، در یکسو پروژههای لوکس در حال پیشرویاند، در سوی دیگر پروژههای کوچک مصرفی در حالت احتیاطاند. تحلیلها نشان میدهند که چشمانداز ساختوساز، بهویژه در پروژههای متوسطمقیاس، به شدت وابسته به نرخ مصالح، شرایط توزیع، و قدرت مالی سازندگان خواهد بود.
منطقه ۲۲ تهران اکنون در مرحلهای حساس از توسعه قرار دارد. این منطقه، که هنوز بهطور کامل در زیرساختهای حملونقل، آموزش، و خدمات عمومی تکمیل نشده، ممکن است بهزودی با موج تقاضا مواجه شود؛ بهویژه در صورت آنکه مناطق مرکزی و جنوبی توان پاسخگویی به نیازهای مصرفی را از دست بدهند. برخی نشانهها حاکی از آناند که زمینهای بزرگ، پروژههای در حال طراحی و سهولت نسبی در صدور پروانه در این منطقه، امکان جهش قیمت و فرصت جذب سود از املاک برای بعضی مالکین را فراهم میکنند. با این حال، هرگونه رشد در این منطقه بدون تکمیل زیرساختها، ممکن است موجب شکلگیری سکونتگاههای ناپایدار و توسعهای غیرمتوازن شود.
در چنین وضعیتی، نقش مصوبات شهری بسیار حیاتی خواهد بود. بدون آنکه پروانههای ساختمانی بهصورت دورهای، منطقهمحور و با توجه به ظرفیت واقعی مصالح تنظیم شوند، امکان بروز فشارهای چندگانه وجود دارد: توقف ساخت در مرکز، افزایش هزینه ساخت در شمال، رکود پروژههای جنوب، و واگرایی قیمت در مناطق نوظهور. بهعلاوه، در صورت نبود سیاستهای تشویقی برای توسعه درونی و استفادهی مجدد از اراضی رهاشده، هستهی میانی شهر ممکن است روند تخلیهی جمعیتی را تجربه کند.
در سناریوی پیشرو، باید انتظار داشت که بازار املاک تهران در سه دستهی اصلی تفکیک شود: مناطق سرمایهای در شمال، مناطق مصرفی ناپایدار در مرکز و جنوب، و مناطق نوظهور با ریسک بالا در غرب و منطقه ۲۲. در این میان، بازارهای اداری و تجاری نیز اگرچه رشدی آرام دارند، اما تحت تأثیر مستقیم نوسانات قیمت مصالح و رکود ساختوساز قرار خواهند گرفت. پیشبینی میشود تا پایان سال، اگر سیاستهای حمایتی و تنظیمگر بهکار گرفته نشود، بازار مسکن دچار انقطاع عملکردی بین عرضه و تقاضا گردد.
برای مدیریت این چشمانداز، مجموعهای از توصیهها باید مورد توجه قرار گیرد: ایجاد ذخایر محلی مصالح در اطراف شهر، پیادهسازی مجوزهای ساخت متناسب با توان تأمین روزانه، تشویق ساختوساز در بافتهای مصرفی درونی، و توجه به خدمات زیرساختی در مناطق در حال رشد. تنها با هماهنگی بین حوزهی شهرسازی، اقتصاد ساخت، و سیاستهای عمومی میتوان از بروز بحران یا واگرایی شدید در بازارهای املاک جلوگیری کرد.
تجربهی پیشرو ممکن است تعیینکنندهی مسیر بازار املاک در کل دهه ۱۳۹۰ باشد. اگر ظرفیت مصالح، مجوزها، و زیرساختها همگام نشوند، تهران به جای تجربهی رشد پایدار، وارد چرخهای از رکود، جهش، و ناکارآمدی خواهد شد. اکنون زمان آن است که برنامهریزی مسکن و شهرسازی با دقت و نگاه چندلایه، از تحولات آینده پیشگیری کند، نه آنکه صرفاً به واکنش بسنده نماید.