امکانسنجی پروژههای ساختمانی؛ میان واقعیت و توهم
نویسنده: شهباز غفوری
واژه «امکانسنجی» در صنعت ساختمان ایران در سالهای اخیر به اصطلاحی رایج و گاه کلیشهای تبدیل شده است. بسیاری از توسعهدهندگان، مشاوران و سرمایهگذاران پروژههای ساختمانی این واژه را به کار میبرند، بیآنکه لزوماً به معنا، دامنه، روش و دقت آن آگاه باشند. در عمل، بسیاری از آنچه در قالب گزارش امکانسنجی ارائه میشود، بیشتر نوعی آرزوپردازی مالی و تکرار دادههای ناقص بازار است تا یک تحلیل ساختیافته و واقعی.
امکانسنجی واقعی باید بر پایه سه محور اصلی استوار باشد: تحلیل تقاضا، تحلیل فنی و تحلیل مالی. در تحلیل تقاضا، باید رفتار مشتریان، روند جمعیتی، ترجیحات مصرفکنندگان، و ظرفیت جذب بازار بهدقت بررسی شود. این بخش نیازمند دادههای میدانی، بررسی رقبا، شناخت محلی و درک مناسبات فرهنگی است؛ چیزی که در بسیاری از گزارشهای رایج غایب است.
تحلیل فنی شامل بررسی موقعیت زمین، ظرفیت ساخت، محدودیتهای قانونی و ضوابط طراحی، زیرساختهای شهری و دسترسی به منابع است. در کشور ما، تغییر مداوم مقررات و مداخلات نهادی متعدد، باعث شده تحلیل فنی، بخش بسیار پرریسکی از فرآیند امکانسنجی باشد. بیتوجهی به این بخش میتواند کل پروژه را در مرحله اجرا متوقف یا پرهزینه کند.
تحلیل مالی، شاید جذابترین و در عین حال گمراهکنندهترین بخش در بسیاری از گزارشها باشد. بسیاری از توسعهدهندگان علاقه دارند سود پروژه را بیش از اندازه بزرگنمایی کنند، نرخ بازده داخلی (IRR) را تا حد ممکن بالا نشان دهند و دوره بازگشت سرمایه را کوتاه جلوه دهند. در حالی که واقعیت بازار، نوسانات قیمت، هزینههای پنهان، و زمانبری فرآیندهای اجرایی معمولاً نتایجی متفاوت رقم میزنند.
توهم امکانسنجی زمانی رخ میدهد که گزارش به ابزاری برای اقناع سرمایهگذار تبدیل شود، نه برای اتخاذ تصمیم عقلانی. این وضعیت منجر به پروژههایی میشود که یا هرگز آغاز نمیشوند، یا در میانه راه متوقف شده و سرمایهها را میسوزانند. حتی بدتر، برخی از پروژهها با فرضیات اشتباه آغاز میشوند و به شکل نیمهکاره یا بیکیفیت اجرا میگردند.
لازمه عبور از این وضعیت، تدوین چارچوبهای استاندارد برای امکانسنجی است که بر مبنای دادههای قابل اعتماد، روششناسی دقیق و تحلیل حساسیت شکل گیرد. همچنین، استفاده از مشاوران حرفهای، تفکیک نقش تحلیلگر از فروشنده، و بازبینی چندلایه گزارشها میتواند به تصمیمسازی بهتر کمک کند.
باید بپذیریم که امکانسنجی واقعی، گاهی نتیجه منفی دارد و این نیز یک دستاورد مهم است. در بسیاری موارد، تشخیص اینکه پروژهای نباید اجرا شود، بهمراتب ارزشمندتر از ورود شتابزده به اجرای آن است. در واقع، قدرت نهگفتن به یک پروژه، نشانه بلوغ سیستم تصمیمسازی در صنعت ساختوساز است.
نتیجهگیری امکانسنجی نباید بر مبنای فشارهای بیرونی، تمایل به تأمین مالی فوری یا خوشبینیهای بیپایه باشد. بلکه باید بر اساس ارزیابی عینی، تحلیل ساختار هزینه - فایده، و آزمونهای چندگانه از سناریوهای مختلف شکل گیرد. توسعه مانا، بر شالوده تصمیمهای سنجیده و اطلاعات درست بنا میشود، نه رویای بازدههای سریع.
در پایان، ضرورت دارد که نهادهای حرفهای، دانشگاهها، و نهادهای مالی کشور، آموزش تخصصی در حوزه امکانسنجی را تقویت کرده و ابزارهای لازم برای تحلیل چندبُعدی پروژهها را توسعه دهند. تنها با این تحول ساختاری میتوان میان واقعیت و توهم در توسعه پروژههای ساختمانی تمایز قائل شد.