رد شدن به محتوای اصلی

پست‌ها

نمایش پست‌هایی با برچسب اقتصاد

تاب‌آوری اقتصادی در شهر پس از جنگ

تاب‌آوری اقتصادی در شهر پس از جنگ: از مالیات ناعادلانه تا محرک‌های واقعی نویسنده: شهباز غفوری دوازده روز جنگ، حتی اگر بدون تخریب کالبدی گسترده در تهران باشد، برای شکستن ذهن شهروندان و اقتصادی شهر کافی‌ست. تجربه اخیر از حملات موشکی و فرار گسترده شهروندان، صرف‌نظر از نتایج نظامی، نشان داد که مسأله اصلی در پسا‌بحران، بازسازی ذهنی و معیشتی شهروندان است؛ نه صرفاً تعمیر زیرساخت یا بازسازی نمای شهری. تهران، به‌عنوان کلان‌شهری با آسیب‌پذیری بالا، بیش از هر چیز نیازمند بازنگری در بنیان‌های اقتصادی خود است. باید تلاش شود تا به‌جای بازتکرار کلیشه‌های دانشگاهی یا تقلیل‌گرای سیاسیون، به محورهایی پرداخته شود که مستقیماً بر معیشت شهروندان تأثیر می‌گذارد و امکان تاب‌آوری واقعی را فراهم می‌کند. نخستین مسأله، ساختار تأمین مالی شهرداری‌ها است؛ مدلی که نه مانا است، نه عادلانه. شهرداری‌ها بخش بزرگی از منابع خود را از محل عوارض ناشی از مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌کند؛ عوارضی که اساساً از مصرف نهایی شهروندان و کسب‌وکارهای خرد تأمین می‌شود. در چنین مدلی، تورم نه‌تنها فشار معیشتی ...

اقتصاد بازار و تاثیر آن بر توسعه شهری

اقتصاد بازار و تأثیر آن بر توسعه شهری نویسنده: شهباز غفوری اقتصاد بازار به عنوان سیستم غالب اقتصادی در جهان امروز، تأثیرات عمیقی بر شکل‌گیری و روند توسعه شهرها دارد. ساختار بازار، نیروی محرکه اصلی سرمایه‌گذاری، مصرف و توزیع منابع در فضاهای شهری محسوب می‌شود. توسعه شهری در چارچوب اقتصاد بازار مستلزم درک دقیق از قوانین عرضه و تقاضا، قیمت‌گذاری زمین و ملک، و همچنین عوامل اجتماعی و سیاسی مؤثر بر بازار است. بی‌توجهی به این پارامترها می‌تواند منجر به ناهماهنگی‌ها، مشکلات محیط‌زیستی و نابرابری‌های فضایی گردد. یکی از مهم‌ترین چالش‌های پیش روی توسعه‌گران شهری، تعادل میان منافع اقتصادی کوتاه‌مدت و نیازهای بلندمدت اجتماع است. این تعادل باید به گونه‌ای برقرار شود که رشد اقتصادی مانا بوده و کیفیت زندگی شهروندان حفظ گردد. سیاستگذاران شهری و شهرسازان باید با تکیه بر داده‌های دقیق و تحلیل‌های اقتصادی، راهکارهایی جهت بهبود عملکرد بازار و کاهش ناکارآمدی‌ها ارائه دهند. این اقدامات می‌توانند زمینه‌ساز توسعه‌ای منسجم، عادلانه و متوازن در شهرها باشند. ...

نگاهی به مصوبه افزایش مشوق های مالی

نگاهی به مصوبه «افزایش مشوق‌های مالی برای ساخت‌وساز در اراضی کم‌تراکم» نویسنده: شهباز غفوری تصویب این مصوبه در ظاهر می‌تواند به عنوان ابزاری برای استفاده بهتر از زمین‌های کم‌تراکم شهری و مقابله با رکود ساخت‌وساز معرفی شود، اما بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد که این تصمیم نه‌تنها فاقد پشتوانه کارشناسی است، بلکه برخلاف ملاحظات توسعه پایدار، مخاطرات اقلیمی و مدیریت منابع عمل کرده و به جای تحریک ساخت‌وساز هدفمند، موج جدیدی از سوداگری زمین و حق توسعه (تراکم) را در پی خواهد داشت. سوداگرانه شدن سیاست‌گذاری: اعطای مشوق‌های مالی بدون ضوابط دقیق کارشناسی، انگیزه‌ای برای مالکان فراهم می‌کند که اراضی کم‌تراکم را به سرعت به پروژه‌های پرظرفیت تبدیل کنند، بدون آنکه تامین خدمات شهری، هماهنگی با نظام حمل‌ونقل، یا ظرفیت‌پذیری محیطی در نظر گرفته شده باشد. این سیاست عملاً در امتداد همان سوداگری تراکم تاریخی‌ است که با چهره‌ای جدید بازگشته است. نادیده‌گرفتن نظر کارشناسان شهرسازی: در روند تدوین و تصویب این مصوبه، هیچ نشانه‌ای از مشارکت مؤثر برنامه‌ریزان شهری، پژوهشگران اقلیم، یا کارشنا...

مسیر آسان برای نابودی باغات

نقد مصوبه «بازنگری ماده ۱۴ قانون زمین شهری» – مسیر آسان برای نابودی باغات؟ نویسنده: شهباز غفوری بازنگری ماده ۱۴ قانون زمین شهری، مصوبه‌ای که با هدف اصلاح ضوابط ساخت در اراضی باغی و کشاورزی ارائه شد، تنها چند هفته پس از تصویب، مشخص است زهر مفسده است که در متن شهرسازی ایران قرار گرفته است. اگرچه ادعا شد این اصلاحات قرار است به حفظ باغات کمک کند، اما در عمل بستری را فراهم ساخته که می‌تواند موج جدیدی از تخریب نهادینه‌شده را در اراضی سبز کشور آغاز کند. سهل‌گیری در صدور پروانه‌ها: با تصویب این مصوبه، مجوزهایی با تراکم بالا (تا ۱۲۰ درصد) صرفاً با تعهد به تأمین خدمات ۳۰ درصدی در اراضی بالاتر از ۵۰۰ مترمربع صادر می‌شود. این حجم عظیم ساخت، بدون الزام به حفظ فضای سبز یا رعایت ترتیب فضایی منطقه، کشاورزی و محیط‌زیست را قربانی می‌کند. تصور کنید در منطقه‌ای با باغ‌های با ارزش، یک مالک به‌واسطه تغییر ضوابط، بدون هماهنگی با ساختار کالبدی پیرامونی مجاز به ساخت سه‌طبقه می‌شود؛ در حالی که تا پیش از این، آن زمین بخشی از نقش محیطی محسوب می‌شد. عدم اطمینان حقوقی و تفسیر سلیقه‌ای: این ...

بازار و توسعه شهری؛ ضرورت درک هم‌زمان دو منطق

بازار و توسعه شهری؛ ضرورت درک هم‌زمان دو منطق متفاوت نویسنده: شهباز غفوری توسعه شهری و بازار، دو نیروی کلیدی در شکل‌گیری فضای شهری‌اند که گاه در هماهنگی کامل‌اند و گاه در تنش دائمی. این دو منطق متفاوت—یکی مبتنی بر منفعت فردی، و دیگری عمومی و مبتنی بر منفعت عمومی—در هم‌تنیدگی پیچیده‌ای در فضاهای شهری امروز حضور دارند. درک این دوگانگی و مدیریت آن، لازمه برنامه‌ریزی کارآمد، واقع‌گرایانه و بادوام در زمینه توسعه شهری است. بازار با منطق عرضه و تقاضا کار می‌کند. سرمایه‌گذار به دنبال بیشینه‌سازی سود است و تلاش می‌کند با حداقل هزینه، بیشترین بازده را کسب کند. در مقابل، توسعه شهری باید در پی ارتقای کیفیت زندگی، عدالت فضایی، و مانایی اجتماعی باشد. در بسیاری از شهرهای ایران، این دو هدف نه تنها هم‌راستا نبوده‌اند، بلکه اغلب در تضاد با یکدیگر قرار گرفته‌اند. یکی از چالش‌های اساسی آن است که نهادهای عمومی به‌جای مدیریت بازار، یا به آن بی‌توجه‌اند یا خود تبدیل به بازیگران فعال بازار شده‌اند. شهرداری‌ها با فروش منفعت طلبانه حق توسعه (تراکم) و مجوز، عملاً به درآمدزایی...

تاثیر اقتصاد بازار بر توسعه شهری و طراحی

تأثیر اقتصاد بازار بر توسعه شهری و طراحی محیطی نویسنده: شهباز غفوری اقتصاد بازار یکی از عوامل کلیدی و تعیین‌کننده در شکل‌دهی فضای شهری و فرآیندهای توسعه است. نظام عرضه و تقاضا، سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی و سیاست‌های اقتصادی کلان، همه در جهت‌گیری و ساختار نهایی محیط‌های شهری تأثیرگذار هستند. این تأثیرگذاری در حوزه طراحی محیطی نیز به وضوح دیده می‌شود و باعث تغییر نگرش‌ها نسبت به کارکردها و زیبایی‌شناسی فضاها شده است. توسعه شهری در چارچوب اقتصاد بازار، نیازمند پاسخگویی به الزامات اقتصادی واقعی و بازگشت سرمایه است. بنابراین، طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی باید علاوه بر ارزش‌های کالبدی و زیبایی‌شناسی، کارایی اقتصادی و سودآوری را نیز مدنظر قرار دهند. این رویکرد عملکردگرا و واقع‌گرایانه، هماهنگ با نیازهای بازار و خواسته‌های سرمایه‌گذاران، به شکل‌گیری فضاهایی منجر می‌شود که قابلیت مانایی و بهره‌برداری بلندمدت دارند. از سوی دیگر، تأثیر اقتصاد بازار بر توسعه شهری گاه با چالش‌هایی نیز همراه است؛ از جمله افزایش نابرابری‌های فضایی، تمرکز سرمایه در مناطق خاص و تضعیف ن...

تحلیل اقتصادی توسعه املاک ایران

تحلیل اقتصادی توسعه املاک در ایران نویسنده: شهباز غفوری بازار املاک در ایران یکی از پرتلاطم‌ترین و پیچیده‌ترین بازارهای اقتصادی کشور است. طی دهه‌های اخیر، تحولات شدید اقتصادی، نوسانات نرخ ارز، سیاست‌گذاری‌های متغیر و نقش پررنگ دولت در تعیین قواعد بازی، باعث شده است که تحلیل اقتصادی این بازار مستلزم درک عمیقی از ساختارهای نهادی، روان‌شناسی بازار و رفتارهای بازیگران اصلی باشد. برخلاف بسیاری از کشورها که توسعه املاک بر پایه اصول عرضه و تقاضا، رشد مانای شهرنشینی و نهادهای مالی شفاف صورت می‌گیرد، در ایران این فرآیند بیش از آن‌که اقتصادی باشد، سیاسی و اجتماعی است. به بیان دقیق‌تر، توسعه املاک در ایران نه تنها با منطق بازار، بلکه با پیچیدگی‌های فرهنگی، حقوقی، و ملاحظات امنیتی گره خورده است. یکی از چالش‌های اصلی، نبود اطلاعات شفاف و در دسترس برای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان است. فقدان سامانه‌های دقیق قیمت‌گذاری، ثبت معاملات و تحلیل‌های لحظه‌ای بازار، فضای تصمیم‌گیری را مبهم و پرریسک کرده است. این وضعیت منجر به رفتارهای غیرعقلانی، ورود سوداگرانه، و خروج س...

نگاهی به آینده بازارهای املاک؛ چالش‌های دولت و پیامدهایش

نگاهی به آینده بازارهای املاک؛ چالش‌های دولت و پیامدهایش نویسنده: شهباز غفوری، شهرساز متخصص این خرداد وارد فصلی شده‌ایم که بازارهای مسکن در پایتخت بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر رکود ساخت، سیاست‌های اشتباه و بی‌تدبیری در برنامه‌ریزی شهری قرار دارد. اخبار می‌گویند میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۴٫۳ میلیون تومان در زمستان به ۴٫۱۷ میلیون تنزل یافته است؛ یعنی افت حدود ۳ تا ۴ درصدی در کمتر از شش ماه! بازارهای زمین نیز وارد روند اصلاح شده است؛ پس از جهش‌های قبلی، قیمت به حدود ۴٫۴ میلیون تومان بر مترمربع تنزل کرده، یعنی کاهش تقریبی ۱۰٪ از آغاز سال. این شرایط، گرچه گویای پایان دوره سفته‌بازی است، اما حکایت از خروج قیمت‌ها از توان مالی اکثریت شهروندان دارد. در چنین شرایطی نرخ تورم نیز کاهش یافته اما همچنان سنگین است: طبق گزارش بانک مرکزی، تورم میانگین امسال حدود ۱۵٪ اعلام شده و مرکز آمار نرخ ۱۴٫۸٪ را ثبت کرده است؛ طبق برخی منابع معتبر، تورم نقطه‌به‌نقطه خرداد حدود ۲۷٫۷٪ بوده است. در شرایطی که ساخت‌وساز همچنان کند است، افزایشی در...

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران نویسنده: شهباز غفوری، شهرساز متخصص خرداد جاری با وجود ابعاد بی‌سابقه‌ای از نوسانات اقتصادی و جمعیتی، فصل جدیدی از بازار املاک تهران را آغاز کرده است. میانگین قیمت واحد مسکونی در پایتخت در خرداد به حدود ۴ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع رسیده که نسبت به سال قبل تقریباً ۳۰ تا ۳۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد. این جهش در حالی رخ داده که تقاضای مصرفی واقعی به‌دلیل افزایش بهای مسکن از ورود به بازار منع شده و بخش قابل توجهی از معاملات در اختیار تقاضای سرمایه‌ای قرار گرفته است. در نگاه کلان، انتظار می‌رود ده الی بیست درصد تورم عمومی در سال جاری ثبت شود. بخشی از این فشار به بازار مسکن منتقل شده و بخشی دیگر در تضعیف قدرت خرید خانوارها بروز یافته است. با فرض تثبیت تورم حوالی ۱۵ درصد، انتظار می‌رود تا پایان سال رشد سالانه قیمت مسکن در تهران بین ۲۰ تا ۳۰٪ نوسان کند. این در حالی‌ست که ارقام رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد متوسط قیمت در زمستان سال گذشته حدود ۳٫۷ تا ۴ میلیون تومان بوده است ، اما آغاز فصل بازار املاک جهش قابل‌توجهی رخ داده. و...

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران در تابستان؛ عدم توازن منابع و بازار

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران در تابستان؛ عدم توازن منابع و بازار نویسنده: شهباز غفوری در آستانه تابستان؛ بازارهای املاک تهران نشانه‌هایی از تحرک‌های متفاوت در نواحی گوناگون شهر از خود بروز داده‌اند. این تحرک نه صرفاً بازتابی از افزایش تقاضای مسکن، بلکه حاصل هم‌زمانی مجموعه‌ای از متغیرهای اقتصادی، جمعیتی و سیاستی‌ست که باید با احتیاط تحلیلی ارزیابی شوند. در فضای کنونی، احتمال افزایش نرخ تورم عمومی کشور بین ۱۰ تا ۲۰ درصد قابل انتظار است؛ نرخی که به‌طور غیرمستقیم تأثیر محسوسی بر قیمت تمام‌شده ساختمان، نرخ اجاره و ارزش‌گذاری دارایی‌های ملکی خواهد داشت. منطقه‌بندی تهران نشان می‌دهد که بازارها به‌شدت ناپیوسته عمل می‌کنند. مناطقی مانند منطقه ۱ و ۳، با دارایی‌های ممتاز و محدودیت عرضه زمین، احتمالا در تابستان پیش‌رو با رشد قیمتی بیش از نرخ تورم مواجه خواهند شد. در این نواحی، سرمایه‌گذاران عمدتاً تمایل به حفظ دارایی در قالب املاک داشته و کاهش قدرت خرید عمومی تأثیر مستقیم بر رکود بازار ندارد. در مقابل، مناطقی مانند ۹، ۱۰، ۱۷ و ۱۸، که ساخت‌وساز انبوه‌تری را تجربه کرده‌اند...

اقتصاد و توسعه شهری، پیوند استراتژیک

اقتصاد و توسعه شهری: پیوندی استراتژیک نویسنده: شهباز غفوری اقتصاد شهری یکی از ارکان اصلی توسعه مانا شهرهاست که نقش کلیدی در تنظیم تعادل میان عرضه و تقاضای خدمات، زیرساخت‌ها و فضای کالبُدی ایفا می‌کند. در واقع، رشد اقتصادی یک منطقه تاثیر مستقیمی بر شکل‌گیری و توسعه کالبُدی و اجتماعی آن دارد و بالعکس، ساختار شهری نیز می‌تواند زمینه‌ساز یا مانع رشد اقتصادی باشد. توجه به شاخص‌های اقتصادی در فرآیند طرح‌ریزی شهری، فرصت‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاری، اشتغال‌زایی و افزایش کیفیت زندگی فراهم می‌کند. بدون درک عمیق از مکانیزم‌های بازار و اقتصاد، پروژه‌های توسعه شهری ممکن است با ناکامی و اتلاف منابع روبرو شوند. یکی از چالش‌های مهم در این زمینه، تعریف و شناسایی ظرفیت‌های بالقوه هر منطقه است. این ظرفیت‌ها شامل منابع طبیعی، نیروی انسانی، زیرساخت‌ها و همچنین ویژگی‌های فرهنگی و اجتماعی می‌شوند که باید در تحلیل‌های اقتصادی لحاظ گردند. شناسایی دقیق این موارد به طراحی سیاست‌های مؤثرتر و هدفمندتر منجر می‌شود. در عین حال، توجه به مانایی اقتصادی و اجتماعی در توسعه...

تحلیل بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی در تهران

تحلیل بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی در تهران نویسنده: شهباز غفوری هم‌زمان با آغاز فصل گرمی بازارهای املاک، بازارهای املاک تهران وارد مرحله‌ای از واگرایی عملکردی، جابجایی کانون‌های رشد و ناهم‌زمانی تقاضا و عرضه شده‌اند. بر اساس داده‌های اقتصادی منتشرشده تا پایان بهار، انتظار می‌رود نرخ تورم عمومی در تابستان پیش‌رو حداقل ۱۰ و حداکثر شاید ۲۵ درصد باشد. با در نظر گرفتن این شاخص، می‌توان برآورد کرد که مناطق مختلف شهر تهران در تابستان، بازدهی ملکی متفاوتی تجربه خواهند کرد؛ برخی مناطق احتمالاً بالاتر از تورم رشد خواهند کرد و برخی دیگر از این نرخ عقب خواهند ماند. در مناطق شمالی شهر، به‌ویژه مناطق ۱، ۲ و ۳، اگرچه تقاضای سرمایه‌ای همچنان بالا ارزیابی می‌شود، اما افزایش تدریجی هزینه‌های ساخت و کندی پیشرفت پروژه‌ها ممکن است موجب کاهش شتاب رشد قیمت شود. در این مناطق، بازدهی سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی می‌تواند در بازه‌ای بین ۸ تا ۱۲ درصد قرار گیرد، که در صورت پایداری هزینه‌ها، ممکن است از نرخ تورم عقب بماند. انتظار می‌رود پروژه‌هایی که دارای پیش‌خریدار قطعی هستند یا موقعیت اداری...