چشمانداز بازارهای املاک تهران در تابستان؛ عدم توازن منابع و بازار
نویسنده: شهباز غفوری
در آستانه تابستان؛ بازارهای املاک تهران نشانههایی از تحرکهای متفاوت در نواحی گوناگون شهر از خود بروز دادهاند. این تحرک نه صرفاً بازتابی از افزایش تقاضای مسکن، بلکه حاصل همزمانی مجموعهای از متغیرهای اقتصادی، جمعیتی و سیاستیست که باید با احتیاط تحلیلی ارزیابی شوند. در فضای کنونی، احتمال افزایش نرخ تورم عمومی کشور بین ۱۰ تا ۲۰ درصد قابل انتظار است؛ نرخی که بهطور غیرمستقیم تأثیر محسوسی بر قیمت تمامشده ساختمان، نرخ اجاره و ارزشگذاری داراییهای ملکی خواهد داشت.
منطقهبندی تهران نشان میدهد که بازارها بهشدت ناپیوسته عمل میکنند. مناطقی مانند منطقه ۱ و ۳، با داراییهای ممتاز و محدودیت عرضه زمین، احتمالا در تابستان پیشرو با رشد قیمتی بیش از نرخ تورم مواجه خواهند شد. در این نواحی، سرمایهگذاران عمدتاً تمایل به حفظ دارایی در قالب املاک داشته و کاهش قدرت خرید عمومی تأثیر مستقیم بر رکود بازار ندارد. در مقابل، مناطقی مانند ۹، ۱۰، ۱۷ و ۱۸، که ساختوساز انبوهتری را تجربه کردهاند اما با محدودیت زیرساختهای خدماتی روبهرو هستند، احتمالاً در معرض نوسانات شدیدی خواهند بود که در برخی موارد ممکن است حتی به ضرردهی سرمایهگذاران میانمدت بینجامد.
نکته قابل تأمل، تغییر تدریجی تقاضا در مناطق شرقی و غربی شهر است. در منطقه ۵، ۲۲ و ۲۱ که عمدتاً مناطق توسعهیافته یا در حال گسترشاند، سیگنالهایی از تقاضای مصرفی در کنار سرمایهای دیده میشود. این ترکیب، اگر با تأمین خدمات شهری همزمان نشود، میتواند موجب فشار بر قیمتها و رشد ناهماهنگ ارزش ملک در سطح منطقه گردد. بهویژه منطقه ۲۲ که با وجود زیرساختهای ناقص، با اقبال عمومی خریداران مسکن اول مواجه است، میتواند در نیمه دوم سال ۱۳۹۱ جهش غیرمنتظرهای را تجربه کند.
از سوی دیگر، سرعت صدور پروانههای ساختمانی در ماههای گذشته کاهش یافته که ناشی از سردرگمی در بخش مقررات و همچنین فشار اقتصادی بر شهرداریها؛ که بیش از حد بزرگ شدند، برای افزایش درآمد از مسیر صدور تراکم بوده است. اگر این روند ادامه یابد، محدودیت عرضه بهویژه در مناطق ۴، ۷ و ۸ که در سالهای گذشته رشد شتابانی داشتند، ممکن است منجر به افزایش قیمت زمین و درنتیجه واحدهای موجود شود. این موضوع نهتنها تعادل منطقهای را برهم خواهد زد، بلکه تهدیدی برای سیاست توسعه متوازن شهری نیز تلقی میشود.
یکی از عوامل مؤثر در شکلگیری رفتار بازار، ساختار نامتوازن تقاضا است. هماکنون فشار تقاضای بازار عمدتاً متوجه مناطق مصرفی نیست، بلکه روی نواحی با پتانسیل سرمایهگذاری متمرکز شده است. این تمرکز، در صورت نبود برنامهریزی برای نوسازی مناطق فرسوده، منجر به افزایش فشار بر حاشیههای شهر و افزایش رشد حومهای خواهد شد. از همین منظر، مناطق ۱۱ و ۱۲ با وجود زیرساختهای مناسب، همچنان در حاشیه توجه سیاستگذاری قرار دارند و بعید نیست در صورت استمرار این روند، فاصله آنها با بازار اصلی بیشتر گردد.
در ادامه، باید به مسائل ساختوساز و منابع انسانی پرداخت؛ بهویژه آنکه بازار کار ساختمان بهشدت درگیر تحولات جمعیتی و تغییر در ترکیب نیروی انسانی است.
یکی از متغیرهای کلیدی در تبیین آینده بازارهای املاک، مسئله کیفیت ساخت و وضعیت نیروی انسانی فعال در صنعت ساختمان است. مشاهدات میدانی نشان میدهد که در ماههای گذشته، با افزایش نرخ دستمزد کارگران ایرانی و افزایش تقاضای ساختوساز در پروژههای انبوه، سهم کارگران مهاجر بهویژه از افغانستان، در پروژههای عمرانی شهر تهران رو به افزایش نهاده است. اگرچه این نیروی کار، نقش مؤثری در پوشش کمبودهای مقطعی نیروی انسانی ایفا کرده، اما جایگزینی فزایندهی آنها با نیروهای ماهر بومی، خطر کاهش استانداردهای فنی را جدیتر کرده است.
در شرایطی که کیفیت اجرایی سازهها، تأسیسات، و نازککاری نقش مستقیمی در دوام و ایمنی واحدهای مسکونی دارد، پایین آمدن سطح تخصص اجرایی و کاهش نظارت دقیق مهندسی، میتواند تبعاتی جدی در سالهای آینده ایجاد کند. بهویژه در مناطقی مانند ۱۵، ۱۶ و ۱۸ که پروژههای مسکن انبوه دولتی یا مشارکتی در دست اجراست، نگرانی درباره دوام سازهها و کیفیت مصالح در حال افزایش است. نبود سیاست مؤثر برای ارتقاء مهارت کارگران، یا نظارت سازمانیافته بر فرآیندهای اجرایی، میتواند به گسترش نارضایتی عمومی از کیفیت ساخت منجر شود.
از منظر نهادی نیز، سیاستهای مسکن در ماههای گذشته از شفافیت لازم برخوردار نبودهاند. اگرچه برخی برنامهها نظیر تسهیل مجوزدهی یا کاهش سهم مالیات برای پروژههای خاص مطرح شدهاند، اما در عمل، نظام مجوزدهی در شهرداریهای مناطق با بوروکراسی سنگین و تفاوتهای سیاستی روبهرو است. بهویژه در مناطق میانی شهر همچون ۶، ۷، ۱۰ و ۱۱، نوسازی بهواسطه عدم انطباق مقررات، موانع مالکیتی و کمبود تسهیلات، دچار وقفه شده و همین امر فشار ساخت را به سمت مناطق حاشیهای یا نوساز منتقل کرده است.
از سوی دیگر، جهش نرخ ارز در ماههای گذشته، تأثیر غیرمستقیم اما شدیدی بر بازار مصالح ساختمانی گذاشته است. مصالح وارداتی مانند شیرآلات، لوازم بهداشتی، برخی انواع سرامیک و تجهیزات تأسیساتی، با رشد قیمت چند ده درصدی مواجه شدهاند و حتی برخی کارخانههای داخلی نیز تولید را با احتیاط انجام میدهند. پیشبینی میشود که اگر نرخ ارز تثبیت نشود، هزینه تمامشده ساخت تا پایان سال جاری حدود ۱۵ تا ۲۵ درصد افزایش یابد و این مسئله مستقیماً خود را در قیمت فروش یا نرخ اجاره بازتاب خواهد داد.
بهویژه در مناطق با پروژههای مشارکتی پرشمار مانند ۲، ۴، ۵ و ۲۲، این افزایش هزینه میتواند ضربه جدی به روند تأمین مالی وارد کند. با توجه به آنکه پروژهها اغلب بر مبنای پیشفروش تأمین نقدینگی میکنند، کاهش اطمینان خریداران و طولانیشدن فرآیند تحویل، میتواند موجب بیاعتمادی به بازار مسکن نوساز شود. همچنین در این مناطق، ساختوسازهای بدون پیوست خدماتی، با افزایش جمعیت و کاهش سطح رضایت مواجه خواهند شد، که خود عاملی برای تضعیف بازار در بلندمدت خواهد بود.
علاوه بر مسائل اجرایی و اقتصادی، تغییرات الگوی سکونت نیز عامل دیگری در تغییر رفتار بازار خواهد بود. در سال جاری نشانههایی از کوچکتر شدن خانوارها و تغییر ترجیحات مسکونی دیده میشود. افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک در مناطق متوسط و غربی شهر، در کنار رکود بازار واحدهای لوکس متراژ بالا، میتواند سبب بازآرایی بازار و افزایش تقاضا برای بازطراحی یا تفکیک واحدهای موجود شود. اگر این تحول با هدایت سیاستگذار همراه نشود، ممکن است صرفاً به تقاضای انبوه برای بازسازیهای غیرمجاز و موقت منجر گردد.
بنابراین، در جمعبندی بخش دوم میتوان گفت که کیفیت ساخت، وضعیت نیروی کار، و جهش هزینههای ساخت سه مؤلفه مهم در تعیین آینده بازار املاک تهران هستند. در صورت عدم اصلاحات ساختاری، این سهگانه میتواند بازار را از درون دچار فرسایش کند و شکاف طبقاتی میان مناطق برخوردار و محروم را بیشتر نماید. تداوم این روند تا پایان سال جاری میتواند به جهش قیمت و افزایش نااطمینانی در میان خانوارها منجر شود.
در شرایطی که بازارهای املاک تهران از نوسانات فزاینده اقتصادی، ناهمگونی منطقهای و تنش در بخش ساختوساز متأثر شدهاند، نمیتوان از لزوم بازنگری در سیاستگذاریهای شهری غافل ماند. آنچه در نیمه اول سال ۱۳۹۱ مشاهده میشود، ترکیبی از ناترازی تولید، آشفتگی نیروی انسانی، افزایش هزینه ساخت و تمرکز ساختوساز در پهنههایی است که از دیدگاه ظرفیتهای شهری، آمادگی پذیرش این حجم از توسعه را ندارند.
این الگوی ساختوساز، که بهجای یک نوسازی هماهنگ در هستههای فرسوده شهر، به توسعه شتابزده در نواحی مرزی و ناپایدار کشیده شده، بیش از آنکه حاصل تحلیل تقاضا و ظرفیت منطقهای باشد، بازتابی از ناکارآمدی نظام مجوزدهی، عدم تطابق برنامهریزی شهری با واقعیتهای بازار و نبود مکانیسمهای نظارتی برای هدایت تقاضاست. نتیجه آن شده است که برخی مناطق مانند ۲۲، ۵ و ۴ به شدت بارگذاری شدهاند، بیآنکه زیرساخت متناسب یا پشتیبانی خدماتی قابلقبولی برای پاسخگویی به جمعیت جدید داشته باشند.
در سوی دیگر، مناطقی چون ۶، ۱۰، ۱۱ و ۱۲، که از نظر زیرساخت شهری، دسترسی و اتصال به مرکز شهر در وضعیت مطلوبی قرار دارند، بهدلیل فرسودگی کالبدی، پراکندگی مالکیت، یا ناکارآمدی سیاستهای نوسازی، از مدار توسعه بازماندهاند. بیتوجهی به این مناطق در برنامههای ساختوساز، منجر به تداوم نابرابریهای فضایی و تحکیم شکاف کالبدی میان شمال و جنوب شهر خواهد شد.
پیشبینی میشود که در صورت استمرار روند فعلی، رشد قیمت املاک تا پایان سال در برخی مناطق فراتر از ۲۵ درصد باشد، بهویژه در پهنههای غربی و شمالغربی. در مقابل، مناطقی از مرکز شهر حتی ممکن است با افت قیمت نسبی مواجه شوند، بهویژه اگر فشار هزینههای ساخت باعث توقف یا تعلیق پروژهها شود. با این حال، رکود احتمالی در این مناطق، فرصتی برای ورود سیاستهای بازآفرینی شهری خواهد بود؛ فرصتی که اگر نادیده گرفته شود، تبدیل به زوال شهری خواهد شد.
همچنین، باید هشدار داد که با حضور گسترده نیروی کار ارزانقیمت و فاقد مهارت فنی، سطح ایمنی و دوام بناها در حال کاهش است. این وضعیت در بلندمدت نهتنها هزینه نگهداری واحدهای مسکونی را افزایش خواهد داد، بلکه تهدیدی برای امنیت سکونتی نیز محسوب میشود. در غیاب نظارت فنی و آموزش مهارتی، بخش مهمی از ساختمانهای امسال ممکن است در آیندهای نهچندان دور به چرخه فرسودگی زودرس وارد شوند.
در پایان، تأکید بر لزوم بازتعریف راهبردهای توسعه در سطح شهری، اجتنابناپذیر است. در شرایط تورمی، که تخمین آن برای پایان سال جاری بین ۱۰ تا ۲۰ درصد است، نمیتوان بازار املاک را بهحال خود رها کرد. تمرکز برنامهریزی باید بهجای واگذاری آزادانه مجوز در هر منطقه، بهسمت «درگیرسازی مرحلهای پهنهها» حرکت کند؛ به این معنا که سیاستهای توسعه بهشکل تدریجی، هدفمند و متوازن مناطق مختلف را در نوبت قرار داده و فشار تقاضا را متناسب با ظرفیتها تنظیم کنند.
اگر این اصلاحات ساختاری با همراهی دستگاههای اجرایی، نهادهای نظارتی، و مشارکت و تصدیگری مستقیم بخش خصوصی در نوسازی انجام نشود، احتمال آن وجود دارد که بازار املاک تهران در سال جاری وارد مرحلهای از رشد ناموزون، تورم ملکی و بیثباتی در کیفیت سکونت شود. همین امروز باید نشانههای این عدم تعادل را جدی گرفت و مسیر آینده را نه بر پایه گمان، بلکه بر اساس منطق مکان و توان زیستپذیری طراحی کرد.