رد شدن به محتوای اصلی

پست‌ها

نمایش پست‌هایی با برچسب تهران

تاب‌آوری اقتصادی در شهر پس از جنگ

تاب‌آوری اقتصادی در شهر پس از جنگ: از مالیات ناعادلانه تا محرک‌های واقعی نویسنده: شهباز غفوری دوازده روز جنگ، حتی اگر بدون تخریب کالبدی گسترده در تهران باشد، برای شکستن ذهن شهروندان و اقتصادی شهر کافی‌ست. تجربه اخیر از حملات موشکی و فرار گسترده شهروندان، صرف‌نظر از نتایج نظامی، نشان داد که مسأله اصلی در پسا‌بحران، بازسازی ذهنی و معیشتی شهروندان است؛ نه صرفاً تعمیر زیرساخت یا بازسازی نمای شهری. تهران، به‌عنوان کلان‌شهری با آسیب‌پذیری بالا، بیش از هر چیز نیازمند بازنگری در بنیان‌های اقتصادی خود است. باید تلاش شود تا به‌جای بازتکرار کلیشه‌های دانشگاهی یا تقلیل‌گرای سیاسیون، به محورهایی پرداخته شود که مستقیماً بر معیشت شهروندان تأثیر می‌گذارد و امکان تاب‌آوری واقعی را فراهم می‌کند. نخستین مسأله، ساختار تأمین مالی شهرداری‌ها است؛ مدلی که نه مانا است، نه عادلانه. شهرداری‌ها بخش بزرگی از منابع خود را از محل عوارض ناشی از مالیات بر ارزش افزوده دریافت می‌کند؛ عوارضی که اساساً از مصرف نهایی شهروندان و کسب‌وکارهای خرد تأمین می‌شود. در چنین مدلی، تورم نه‌تنها فشار معیشتی ...

پایداری معماری در مواجهه با بمباران و حملات هوایی

پایداری معماری در مواجهه با بمباران و حملات هوایی نویسنده: شهباز غفوری در معماری، مفهوم پایداری نه صرفاً به معنای ایستایی سازه‌ای، بلکه به‌عنوان نوعی مواجهه‌ی هوشمندانه با وضعیت‌های بحرانی هم مطرح است؛ وضعیت‌هایی که در آن‌ها بقای انسان، انسجام کالبد، و امکان بازیابی پس از فاجعه، به طراحی پیشین ساختمان وابسته می‌شود. بمباران‌های هوایی، از نیمه‌ی نخست قرن بیستم تا امروز، ماهیت شهر و معماری ابنیه شهری را از اساس به چالش کشیده‌اند. از لحظه‌ای که قدرت تخریب از سطح زمین به آسمان انتقال یافت، شهرها دیگر صرفاً درگیر حملات زمینی نبودند، بلکه با شکلی جدید از تهدید مواجه شدند: تهدیدی که با سرعت، وسعت، و قابلیت نفوذ بالا، ایمنی کالبدی و ذهنی شهروندان را به‌طور هم‌زمان نشانه می‌رفت. در برابر چنین تهدیدی، معماری ناگزیر به بازاندیشی در اصول پایداری ابنیه شد. دیگر صرفاً مقاومت در برابر بار مرده یا زلزله کفایت نمی‌کرد؛ معماری باید در برابر شوک دینامیکی انفجار، موج ضربه‌ای، آوار ناشی از ریزش جزئی یا کامل و حتی آتش‌گرفتگی پس از اصابت نیز واکنش نشان می‌داد. در این میان، اهمیت وزن،...

مروری بر مصوبه «تسریع در روند تغییر کاربری اراضی در بافت‌های فرسوده»

نقد مصوبه «تسریع در روند تغییر کاربری اراضی در بافت‌های فرسوده» نویسنده: شهباز غفوری تصویب این مصوبه در ظاهر با هدف تسهیل نوسازی و بهسازی محدوده‌های فرسوده سکونتی صورت گرفت، اما در عمل نشانی از یک برنامه‌ی نوسازی هدفمند ندارد. هدف پنهان این مصوبه، نه بهبود کیفیت زندگی ساکنان و پایداری شهری، بلکه تسریع در تغییر کاربری اراضی برای ایجاد ارزش افزوده در قالب ساخت‌وسازهای پرتراکم و سوداگرانه است. فقدان چارچوب کارشناسی و نبود نظام نظارت تخصصی، بار دیگر مدیریت شهری را به مسیر آزمون‌وخطا بازگردانده است. بی‌توجهی به مفهوم بازسازی اجتماع‌محور: در این مصوبه هیچ اشاره‌ای به مشارکت واقعی مالکین، ذی‌حقان، ساکنان، ارتقاء زیرساخت‌ها یا توسعه اجتماعی محله‌ها نشده است. در عوض، فرآیندها برای تغییر کاربری تسهیل شده تا سرمایه‌گذاران خاص بتوانند کاربری‌های با بازده مالی بالا را جایگزین سکونت‌گاه‌های موجود کنند. این رویکرد در تضاد کامل با رویکرد اجتماع‌محور نوسازی شهری است و منجر به از دست دادن املاک مالکین، متضرر شدن ذی‌حقان، جابه‌جایی ساکنان کم‌درآمد و رانده شدنشان از شهر و حذف حافظه‌ی شهری...

نگاهی به مصوبه افزایش مشوق های مالی

نگاهی به مصوبه «افزایش مشوق‌های مالی برای ساخت‌وساز در اراضی کم‌تراکم» نویسنده: شهباز غفوری تصویب این مصوبه در ظاهر می‌تواند به عنوان ابزاری برای استفاده بهتر از زمین‌های کم‌تراکم شهری و مقابله با رکود ساخت‌وساز معرفی شود، اما بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد که این تصمیم نه‌تنها فاقد پشتوانه کارشناسی است، بلکه برخلاف ملاحظات توسعه پایدار، مخاطرات اقلیمی و مدیریت منابع عمل کرده و به جای تحریک ساخت‌وساز هدفمند، موج جدیدی از سوداگری زمین و حق توسعه (تراکم) را در پی خواهد داشت. سوداگرانه شدن سیاست‌گذاری: اعطای مشوق‌های مالی بدون ضوابط دقیق کارشناسی، انگیزه‌ای برای مالکان فراهم می‌کند که اراضی کم‌تراکم را به سرعت به پروژه‌های پرظرفیت تبدیل کنند، بدون آنکه تامین خدمات شهری، هماهنگی با نظام حمل‌ونقل، یا ظرفیت‌پذیری محیطی در نظر گرفته شده باشد. این سیاست عملاً در امتداد همان سوداگری تراکم تاریخی‌ است که با چهره‌ای جدید بازگشته است. نادیده‌گرفتن نظر کارشناسان شهرسازی: در روند تدوین و تصویب این مصوبه، هیچ نشانه‌ای از مشارکت مؤثر برنامه‌ریزان شهری، پژوهشگران اقلیم، یا کارشنا...

تراکم‌فروشی مخرب تشخص فضایی تهران

نقد مصوبه «مکانیابی و ضوابط ساخت بناهای بلندمرتبه در تهران» – تراکم‌فروشی مخرب تشخص فضایی تهران نویسنده: شهباز غفوری چند هفته پس از تصویب این مصوبه توسط شورای عالی شهرسازی و معماری تهران، نگرانی‌ها درباره آنچه در سکوت و غیاب شهرسازان و تخصص شهرسازی تصویب شده شدت یافته است. این مصوبه اگرچه با هدف ساماندهی افزایش تراکم، بلندمرتبه‌سازی و کنترل رشد نامتوازن شهر اعلام شد، اما تحلیل‌های شهرسازی در جنبه‌های فنی، اجتماعی و محیط‌زیستی نشان می‌دهند که این تصمیم می‌تواند وضعیت را نه بهبود بخشیده، بلکه به بحران‌های پنهان قبلی عمق بیشتری بدهد. نامانایی تراکم بدون زیرساخت: با مجاز شدن ساختار ساختمان‌هایی تا ۱۵ طبقه در برخی از پهنه‌ها، بدون همراهی موازین دقیق حمل‌ونقل، تامین آب، نظافت، درمان و فاضلاب، عملاً فشاری بی‌سابقه بر خدمات شهری وارد خواهد شد. فشاری که پیش از این با توسعه افقی بی‌ملاحضه و فشرده سازی ابنیه با قطعات ریز دانه و سهم بالای معابر نفس شهر را تنگ کرده بود. پژوهش‌ها نشان می‌دهند تهران حتی پیش از این تراکم نیز از مترو، اتوبوس و شبکه آب و برق فشار زیادی متحمل شده است. اگ...

دومینوی سقوط پایتخت

دومینوی سقوط پایتخت، مصوبه «صدور پروانه ساخت در اراضی ذخیره» توسعه و نامانا با اولویت درآمدزایی نویسنده: شهباز غفوری چند روز پس از تصویب این مصوبه، نگرانی‌های متخصصان و دست‌اندرکاران عرصه‌ی شهرسازی دامن پایتخت را دربرگرفته است. هدف اعلام‌شده برای افزایش درآمدزایی و تسهیل ساخت در زمین‌هایی با وضعیت توسعه‌ای نامشخص، در عمل به سیاستی منجر شده که بدون بررسی فنی، امنیتی و محیط‌زیستی، زمینه‌ساز خسارت‌های طولانی مدت برای شهر خواهد بود. ارجحیت درآمد بر امنیت کالبدی: این طرح در شرایطی اجرایی شد که هیچ تضمینی برای ساخت ایمن ساختمان‌ها و تجهیزات خدماتی ارائه نمی‌دهد. پروانه‌هایی که صرفاً بر مبنای درآمد فروخته می‌شوند، بدون آنکه تکنولوژی مناسب مقاوم‌سازی، سیستم‌های ایمنی یا مانایی محیطی بررسی شده باشند، صادر می‌شوند. در نتیجه، ممکن است در مناطقی با خاک حساس یا در مرزهای خطر فرونشست یا ایستایی روبه‌رو شویم. نبود حضور کارشناسی شهرسازان: بررسی تأثیر نتیجه این تصمیم بر طراحی‌های شهری، زیرساخت و کیفیت عمرانی شهری، حتی به صورت حداقلی هم انجام نشده است. مهندسان عمران یا برنامه‌ریز...

مسیر آسان برای نابودی باغات

نقد مصوبه «بازنگری ماده ۱۴ قانون زمین شهری» – مسیر آسان برای نابودی باغات؟ نویسنده: شهباز غفوری بازنگری ماده ۱۴ قانون زمین شهری، مصوبه‌ای که با هدف اصلاح ضوابط ساخت در اراضی باغی و کشاورزی ارائه شد، تنها چند هفته پس از تصویب، مشخص است زهر مفسده است که در متن شهرسازی ایران قرار گرفته است. اگرچه ادعا شد این اصلاحات قرار است به حفظ باغات کمک کند، اما در عمل بستری را فراهم ساخته که می‌تواند موج جدیدی از تخریب نهادینه‌شده را در اراضی سبز کشور آغاز کند. سهل‌گیری در صدور پروانه‌ها: با تصویب این مصوبه، مجوزهایی با تراکم بالا (تا ۱۲۰ درصد) صرفاً با تعهد به تأمین خدمات ۳۰ درصدی در اراضی بالاتر از ۵۰۰ مترمربع صادر می‌شود. این حجم عظیم ساخت، بدون الزام به حفظ فضای سبز یا رعایت ترتیب فضایی منطقه، کشاورزی و محیط‌زیست را قربانی می‌کند. تصور کنید در منطقه‌ای با باغ‌های با ارزش، یک مالک به‌واسطه تغییر ضوابط، بدون هماهنگی با ساختار کالبدی پیرامونی مجاز به ساخت سه‌طبقه می‌شود؛ در حالی که تا پیش از این، آن زمین بخشی از نقش محیطی محسوب می‌شد. عدم اطمینان حقوقی و تفسیر سلیقه‌ای: این ...

اتکا بر آزمون و خطا بدون حضور شهرسازان

نقد مصوبه «بازنگری ضوابط زیرپهنه‌های سکونت و مختلط» – اتکا بر آزمون و خطا بدون حضور شهرسازان نویسنده: شهباز غفوری ماه‌ها پس از تصویب این بازنگری به‌عنوان یکی از مهم‌ترین اصلاحات شهری، هنوز مشخص نیست که چرا تغییرات گسترده ضوابط بدون حضور قدرتمند و نقش‌آفرینی کارشناسان شهرسازی اجرایی شدند. سیاستمداران و سوداگران ساخت‌وساز عمدتاً در جلسات تصمیم‌گیری ظاهر می‌شدند، در حالی که بسیاری از حرفه‌مندان و کنش‌گران شهرسازی، طراحی شهری و زیرساخت، کنار گذاشته شدند. نتیجه این بی‌تدبیری، تصویب ضوابط ناقص با ظرفیت بالا برای سوءاستفاده و عدم توازن در ترکیب فضایی شده است. فقدان حلقه توجیه فنی: بدون استعلام دقیق از متخصصان فنی و زیرساختی، تغییر پهنه‌ها بر پایه‌ی فرضیاتی انجام شد که در طراحی شهری قابل اتکا نیستند. اسناد پشتیبان از مطالعات شهرسازی، سازگاری با زیرساخت یا ظرفیت محیطی منتشر نشده‌اند. نتیجه آن تصویب مفاد بی‌مبنا و ایمانی از امکان مدیریت تراکم بدون ارزیابی واقعی محیط‌زیستی است. ناهمخوانی با ظرفیت خدمات شهری: اصلاحات صورت‌گرفته تعداد زیادی ساخت‌وساز بالقوه در زیرپهنه‌ها...

افول پیاده‌مداری در سایه سوداگری شورای شهر

افول پیاده‌مداری در سایه‌ سوداگری شورای شهر نویسنده: شهباز غفوری در واپسین ماه‌های سال ۱۳۹۸، زمانی که اپیدمی کرونا آرام‌آرام به یکی از بحران‌های جهانی بدل می‌شد، شورای شهر تهران و شهرداری پایتخت تصمیماتی اتخاذ کردند که بیش از آن‌که راهگشا باشد، حامل نشانه‌ای از فروپاشی نگاه پیاده‌مدار و انسان‌محور در مدیریت شهری بود. گرانی پی‌درپی بلیت مترو و اتوبوس، هم‌زمان با افزایش مداوم کرایه تاکسی، نه فقط فشار بیشتری بر شهروندان کم‌درآمد وارد کرد، بلکه ضربه‌ای جدی بر انگیزه‌ی ترک خودروی شخصی از سوی شهروندان طبقه متوسط وارد ساخت. در فاصله‌ای کمتر از ده ماه، هزینه‌ی بلیت مترو و اتوبوس، دو مرتبه افزایش یافت و در مجموع به حدود پنجاه درصد رشد رسید. کرایه تاکسی نیز، که پیش‌تر در ابتدای سال و آبان‌ماه دو بار افزایش یافته بود، بار دیگر با افزایشی ۲۵ درصدی روبه‌رو شد. همه‌ی این تغییرات در بستری از بحران‌های بهداشتی و تورم افسارگسیخته رخ داد؛ شرایطی که در آن، کم‌درآمدترین اقشار جامعه، نه انتخابی میان حمل‌ونقل عمومی و خودروی شخصی، بلکه ناگزیر از تحمل خدمات معیوب و گران بودند. آنچه این تصمیم‌ها...

نقد مصوبه اصلاح طرح تفصیلی تهران

نقد مصوبه «اصلاح طرح تفصیلی تهران» – تخفیف معیارها یا ضرر شهروندی؟ نویسنده: شهباز غفوری چند هفته پس از تصویب این اصلاحیه، سؤال اصلی این است: آیا رفتار با طرح تفصیلی تهران به‌گونه‌ای امکان رشد هوشمندانه را فراهم آورد، یا تنها مسیر تسهیل ساخت و سوددهی برای برخی گروه‌ها باز شد؟ این مصوبه که با وعده بازنگری در پهنه‌بندی و بهبود کیفیت شهری تصویب شد، در عمل پیامدهایی غیرمنتظره داشت که لازم است به دقت بررسی شوند. کاهش استانداردهای مسکونی: حذف یا کاهش الزامات حداقلی مساحت واحدهای مسکونی (مثلاً کاهش آن‌ به ۳۵ مترمربع به جای نزدیک به استانداردهای ۵۰–۶۰ مترمرمربع) در مصوبه جدید، یک عقب‌گرد محسوب می‌شود. شهری که مردم را به زندگی در واحدهای کوچک‌تر تشویق می‌کند، نه فقط کیفیت زیستی را پایین می‌آورد، بلکه احتمال تمرکز جمعیت را در واحدهای کوچک افزایش داده و فشار بر خدمات شهری، انرژی و شبکه‌های زیربنایی را بیشتر می‌سازد. تمرکز جمعیت در واحدهای نامناسب، بسته به شرایط فرهنگی و اجتماعی، ظرفیت بحران‌هایی از جمله افزایش بیماری‌ها، ناامنی روانی و ضعف در حمایت خانوادگی را افزایش خواهد داد...

نگاهی به آینده بازارهای املاک؛ چالش‌های دولت و پیامدهایش

نگاهی به آینده بازارهای املاک؛ چالش‌های دولت و پیامدهایش نویسنده: شهباز غفوری، شهرساز متخصص این خرداد وارد فصلی شده‌ایم که بازارهای مسکن در پایتخت بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر رکود ساخت، سیاست‌های اشتباه و بی‌تدبیری در برنامه‌ریزی شهری قرار دارد. اخبار می‌گویند میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۴٫۳ میلیون تومان در زمستان به ۴٫۱۷ میلیون تنزل یافته است؛ یعنی افت حدود ۳ تا ۴ درصدی در کمتر از شش ماه! بازارهای زمین نیز وارد روند اصلاح شده است؛ پس از جهش‌های قبلی، قیمت به حدود ۴٫۴ میلیون تومان بر مترمربع تنزل کرده، یعنی کاهش تقریبی ۱۰٪ از آغاز سال. این شرایط، گرچه گویای پایان دوره سفته‌بازی است، اما حکایت از خروج قیمت‌ها از توان مالی اکثریت شهروندان دارد. در چنین شرایطی نرخ تورم نیز کاهش یافته اما همچنان سنگین است: طبق گزارش بانک مرکزی، تورم میانگین امسال حدود ۱۵٪ اعلام شده و مرکز آمار نرخ ۱۴٫۸٪ را ثبت کرده است؛ طبق برخی منابع معتبر، تورم نقطه‌به‌نقطه خرداد حدود ۲۷٫۷٪ بوده است. در شرایطی که ساخت‌وساز همچنان کند است، افزایشی در...

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران نویسنده: شهباز غفوری، شهرساز متخصص خرداد جاری با وجود ابعاد بی‌سابقه‌ای از نوسانات اقتصادی و جمعیتی، فصل جدیدی از بازار املاک تهران را آغاز کرده است. میانگین قیمت واحد مسکونی در پایتخت در خرداد به حدود ۴ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع رسیده که نسبت به سال قبل تقریباً ۳۰ تا ۳۵ درصد افزایش را نشان می‌دهد. این جهش در حالی رخ داده که تقاضای مصرفی واقعی به‌دلیل افزایش بهای مسکن از ورود به بازار منع شده و بخش قابل توجهی از معاملات در اختیار تقاضای سرمایه‌ای قرار گرفته است. در نگاه کلان، انتظار می‌رود ده الی بیست درصد تورم عمومی در سال جاری ثبت شود. بخشی از این فشار به بازار مسکن منتقل شده و بخشی دیگر در تضعیف قدرت خرید خانوارها بروز یافته است. با فرض تثبیت تورم حوالی ۱۵ درصد، انتظار می‌رود تا پایان سال رشد سالانه قیمت مسکن در تهران بین ۲۰ تا ۳۰٪ نوسان کند. این در حالی‌ست که ارقام رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد متوسط قیمت در زمستان سال گذشته حدود ۳٫۷ تا ۴ میلیون تومان بوده است ، اما آغاز فصل بازار املاک جهش قابل‌توجهی رخ داده. و...

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران در تابستان؛ عدم توازن منابع و بازار

چشم‌انداز بازارهای املاک تهران در تابستان؛ عدم توازن منابع و بازار نویسنده: شهباز غفوری در آستانه تابستان؛ بازارهای املاک تهران نشانه‌هایی از تحرک‌های متفاوت در نواحی گوناگون شهر از خود بروز داده‌اند. این تحرک نه صرفاً بازتابی از افزایش تقاضای مسکن، بلکه حاصل هم‌زمانی مجموعه‌ای از متغیرهای اقتصادی، جمعیتی و سیاستی‌ست که باید با احتیاط تحلیلی ارزیابی شوند. در فضای کنونی، احتمال افزایش نرخ تورم عمومی کشور بین ۱۰ تا ۲۰ درصد قابل انتظار است؛ نرخی که به‌طور غیرمستقیم تأثیر محسوسی بر قیمت تمام‌شده ساختمان، نرخ اجاره و ارزش‌گذاری دارایی‌های ملکی خواهد داشت. منطقه‌بندی تهران نشان می‌دهد که بازارها به‌شدت ناپیوسته عمل می‌کنند. مناطقی مانند منطقه ۱ و ۳، با دارایی‌های ممتاز و محدودیت عرضه زمین، احتمالا در تابستان پیش‌رو با رشد قیمتی بیش از نرخ تورم مواجه خواهند شد. در این نواحی، سرمایه‌گذاران عمدتاً تمایل به حفظ دارایی در قالب املاک داشته و کاهش قدرت خرید عمومی تأثیر مستقیم بر رکود بازار ندارد. در مقابل، مناطقی مانند ۹، ۱۰، ۱۷ و ۱۸، که ساخت‌وساز انبوه‌تری را تجربه کرده‌اند...

تحلیل بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی در تهران

تحلیل بازدهی سرمایه‌گذاری ملکی در تهران نویسنده: شهباز غفوری هم‌زمان با آغاز فصل گرمی بازارهای املاک، بازارهای املاک تهران وارد مرحله‌ای از واگرایی عملکردی، جابجایی کانون‌های رشد و ناهم‌زمانی تقاضا و عرضه شده‌اند. بر اساس داده‌های اقتصادی منتشرشده تا پایان بهار، انتظار می‌رود نرخ تورم عمومی در تابستان پیش‌رو حداقل ۱۰ و حداکثر شاید ۲۵ درصد باشد. با در نظر گرفتن این شاخص، می‌توان برآورد کرد که مناطق مختلف شهر تهران در تابستان، بازدهی ملکی متفاوتی تجربه خواهند کرد؛ برخی مناطق احتمالاً بالاتر از تورم رشد خواهند کرد و برخی دیگر از این نرخ عقب خواهند ماند. در مناطق شمالی شهر، به‌ویژه مناطق ۱، ۲ و ۳، اگرچه تقاضای سرمایه‌ای همچنان بالا ارزیابی می‌شود، اما افزایش تدریجی هزینه‌های ساخت و کندی پیشرفت پروژه‌ها ممکن است موجب کاهش شتاب رشد قیمت شود. در این مناطق، بازدهی سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی می‌تواند در بازه‌ای بین ۸ تا ۱۲ درصد قرار گیرد، که در صورت پایداری هزینه‌ها، ممکن است از نرخ تورم عقب بماند. انتظار می‌رود پروژه‌هایی که دارای پیش‌خریدار قطعی هستند یا موقعیت اداری...