چشمانداز بازارهای املاک تهران
نویسنده: شهباز غفوری، شهرساز متخصص
خرداد جاری با وجود ابعاد بیسابقهای از نوسانات اقتصادی و جمعیتی، فصل جدیدی از بازار املاک تهران را آغاز کرده است. میانگین قیمت واحد مسکونی در پایتخت در خرداد به حدود ۴ میلیون تومان بهازای هر مترمربع رسیده که نسبت به سال قبل تقریباً ۳۰ تا ۳۵ درصد افزایش را نشان میدهد. این جهش در حالی رخ داده که تقاضای مصرفی واقعی بهدلیل افزایش بهای مسکن از ورود به بازار منع شده و بخش قابل توجهی از معاملات در اختیار تقاضای سرمایهای قرار گرفته است.
در نگاه کلان، انتظار میرود ده الی بیست درصد تورم عمومی در سال جاری ثبت شود. بخشی از این فشار به بازار مسکن منتقل شده و بخشی دیگر در تضعیف قدرت خرید خانوارها بروز یافته است. با فرض تثبیت تورم حوالی ۱۵ درصد، انتظار میرود تا پایان سال رشد سالانه قیمت مسکن در تهران بین ۲۰ تا ۳۰٪ نوسان کند. این در حالیست که ارقام رسمی مرکز آمار نشان میدهد متوسط قیمت در زمستان سال گذشته حدود ۳٫۷ تا ۴ میلیون تومان بوده است ، اما آغاز فصل بازار املاک جهش قابلتوجهی رخ داده.
وضعیت زمین نیز در این میان تعجببرانگیز است؛ براساس رشد تقاضای پراکنده ساخت و ساز قیمت زمین در تهران حتی تا حدود بیش از ۵ میلیون تومان بر مترمربع رسیده که افزایشی نزدیک به ۴۰٪ نسبت به سال قبل را تجربه کرده است. این موضوع نهتنها بیانگر رشد قیمتی بدون همراهی با عرضه حقیقی مسکن است، بلکه بهنوعی نشانهی انباشت سرمایه روی زمینهای خام و خوابانده شده، یعنی همان پدیده «اهتکار زمین» است که برای تعادل شهری بسیار نگرانکننده است.
از سوی دیگر، گزارشات اولیه حکایت از مهاجرت گسترده جوانان شهرستانی به تهران دارد؛ گروهی که بهدنبال شغل و مسکن ارزان هستند و با وجود تقاضا، توان ورود به بازار مسکن سرمایهای را ندارند. اما این مهاجران مصرفی در مواجهه با رشد بیوقفه قیمتها، در نقطهای حقیقتاً ناتوان پدیدار میشوند. در نتیجه، ورود آنها به بازار ترجیحاً معطوف به اجاره خواهد بود و این امر افزایش فشار اجارهای سه تا چهار برابری را در بسیاری از محلهها رقم زده است.
برنامهریزی مرکزی نیز در این مقطع قابل نقد است: به جای آنکه ساختوساز در مناطقی مانند ۶ تا ۱۱ با اولویت نوسازی کالبدی و توسعه خدماتی انجام شود، تمرکز بیضابطه مجوزها در شدیدترین نقاط سرمایهای رخ داده؛ منظری که قول «نوسازی درونی شهر» را به اظهارات تبلیغاتی تبدیل کرده و اجازه داده فشار قیمت از هسته شهر به حاشیهها تسری یابد. این بیتدبیری در کنار تضعیف نظارت، موجب رشد شدید قیمت زمین و اجاره شده است.
بررسیهای میدانی در فصل بهار ۱۳۹۲ حاکی از حضور فزایندهی نیروی کار ارزانقیمت غیربومی، عمدتاً مهاجران افغان، در پروژههای ساختوساز شهریست. این روند که در ابتدا بهعنوان راهکاری موقت برای کاهش هزینههای کارفرما توجیه میشد، بهمرور به ساختار غالب کارگاهی در تهران تبدیل شده است. اما این تغییر، تبعاتی فراتر از هزینههای کار دارد. بخش بزرگی از این نیروی کار، کارگران ساده فاقد مهارت هستند که آموزش فنی ندیدهاند و تخصصشان محدود به شیوههای سنتی ساختوساز است؛ موضوعی که باعث افت شدید کیفیت اجرای پروژهها، نادیدهگرفتن استانداردهای فنی، و کاهش عمر مفید ساختمانها خواهد شد.
حضور گسترده این کارگران، عملاً فرصتهای شغلی جوانان ایرانی را کاهش داده است. فقدان سیاستهای آموزشی فنی و حرفهای هدفمند و بیبرنامگی در ساماندهی نظام پیمانکاری، موجب شده تا جوانان بومی از صنعت ساختمان رانده شوند. در این شرایط، از یکسو «صنعت ساختمان» به «ساختمانسازی سنتی» تنزل یافته و از سوی دیگر، کالبد شهر به پروژههایی با عمر مفید پایین و ریسک بالا دچار شده است. حتی در مناطق مرکزی تهران که انتظار میرفت نوسازی علمی و فنی جایگزین ساختوسازهای بیضابطه شود، همین ساختوسازهای فاقد کیفیت فزایندهاند.
یکی دیگر از پیامدهای این ساختار، شیوع ساختهای موقتی در قالب ساختمانهای سبک، دیوارهای نازک، و اجزای غیراستاندارد است که گرچه در کوتاهمدت هزینه پایینتری دارند، اما در بلندمدت موج جدیدی از فرسودگی شهری را رقم خواهند زد. پیشبینی میشود در صورت تداوم این روند، طی ده سال آینده، بخش عمدهای از ساختمانهای احداثشده در نیمه اول دهه ۱۳۹۰ نیازمند بازسازی و مقاومسازی جدی شوند.
از سوی دیگر، بازار اجاره در حال تجربه فشاری مضاعف است. کمبود عرضه کاربریهای اداری، تجاری و کارگاهی در سطح مناطق مختلف تهران، موجب شده تا بخشی از این تقاضاها به سمت فضاهای مسکونی هدایت شود. شاهد هستیم که واحدهای مسکونی کوچک، بهویژه در مناطق ۴، ۵، ۱۰ و ۲۱، به دفاتر شرکتهای نوپا، کارگاههای تولیدی و مراکز غیررسمی خدماتی تبدیل شدهاند. این روند، نهتنها نظم کاربری شهری را برهم زده، بلکه رقابت برای اجاره فضاهای کوچک را شدیدتر کرده و اجارهبهای واحدهای مصرفی را تحت فشار مضاعف قرار داده است.
دولت در این شرایط، بهجای تدوین برنامهای منسجم برای توزیع متوازن ساختوساز در شهر و استفاده از سیاستهای تشویقی برای نوسازی درونی، همچنان بر الگوهای پرهزینه و نامتوازن توسعه پیرامونی تأکید دارد. مناطق مرکزی شهر همچنان از عدم سرمایهگذاری در زیرساخت، کمبود نظام تشویق نوسازی و محدودیت در صدور مجوزهای ترکیبی (اداری–مسکونی یا تجاری–مسکونی) رنج میبرند؛ در حالی که مناطق کمبرخوردار از رشد نامتوازن تقاضا آسیب میبینند.
تداوم این روند، در کنار حضور روزافزون مهاجران جویای کار از سایر استانها، نشان میدهد که بدون برنامهریزی دقیق برای توزیع هدفمند تقاضا، سیستم حملونقل، آموزش، سلامت و زیرساخت شهری در مناطق غربی و جنوبی تهران به نقطه اشباع خواهد رسید.
یکی از تهدیدهای بالقوه در مسیر بازار املاک در ماههای آینده، افزایش قیمت زمین است؛ روندی که از اواخر سال ۱۳۹۰ آغاز شد و در بهار جاری شتابی تازه یافته است. این افزایش ناشی از دو عامل همزمان است: نخست، فقدان برنامهریزی برای توزیع متوازن ساختوساز در مناطق مختلف تهران و دوم، تمرکز سرمایه بر مناطق معدود قابل ساخت، خصوصاً در حاشیه غربی، شمالغرب و منطقه ۲۲. پیشبینی میشود اگر سیاستگذاری در نیمه دوم سال همچنان بر روند کنونی باقی بماند، قیمت زمین در برخی پهنههای شهری تا ۴۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش یابد.
این افزایش قیمت، نه حاصل رونق تولید که محصول فشار سوداگری و احتکار زمین است. در غیاب سیاستهای مهار زمینبازی، عملاً املاک خالی از سکنه و اراضی بدون ساخت، بیشترین سود را تجربه خواهند کرد؛ در حالی که مناطق مرکزی شهر همچنان با رکود ساخت و فقدان نوسازی هدفمند دستوپنجه نرم میکنند. تعادل ساختوساز در تهران بهشدت دچار اخلال شده است.
بازار املاک تا پایان سال جاری احتمالاً شاهد رشد تورمی در بازه ۱۰ تا ۲۰ درصد خواهد بود؛ با این تفاوت که این رشد در مناطق مختلف، بهشکل ناهمگن بروز خواهد یافت. مناطق ۲، ۳ و ۵ از اقبال بیشتر برای رشد سرمایهای برخوردار خواهند بود؛ در حالی که مناطق ۱۰ تا ۱۲ با رکود توأم با افزایش هزینههای ساخت مواجهاند. در مناطق جنوبشرقی و جنوبغربی نیز پروژههای نیمهتمام با کمبود مصالح و کارگر متخصص مواجهاند و این روند میتواند موجب تعویق بهرهبرداری و افزایش فشار اجاره در این نواحی شود.
در این میان، یک تهدید در حال ظهور است: موج جدید مهاجرت از شهرستانها به پایتخت، بهویژه از مناطق کمبرخوردار غرب و جنوب کشور. اگر این جمعیت تازهوارد نتواند در ساختار رسمی جذب شود، همزمان با رشد قیمت اجاره، شاهد گسترش بافتهای غیررسمی، اتاقهای استیجاری بیضابطه و ساختوسازهای غیرمجاز خواهیم بود؛ بهویژه در نواحی جنوبی تهران، اطراف حریم مناطق ۱۵، ۱۶، ۱۸ و ۲۰.
در کنار این مسائل، باید به خطر تغییر کاربریها نیز توجه کرد. کمبود شدید سرانه اشتغال، یعنی فضاهای اداری، تجاری، کارگاهی و فنی، باعث شده بخش مهمی از فعالیتهای خدماتی در واحدهای مسکونی مستقر شود. این روند، تقاضای مصرفی خانوار برای اجاره مسکن را با رقیب جدیدی مواجه کرده و بر قیمت اجاره اثر مضاعفی گذاشته است. در نبود سیاستگذاری برای توسعه فضاهای اشتغال درونمنطقهای، بحران کاربری و قیمت در مناطق مصرفی تهران تشدید خواهد شد.
برآیند این شرایط، چشماندازی مبهم برای بازار املاک تهران تا پایان سال ترسیم میکند: بازاری با رشد نامتوازن، تمرکز بر زمینخواری، نزول کیفیت ساخت، رکود ساخت رسمی در مرکز، و بحران در ساختار کاربری. در این شرایط، پیشنهادهای زیر باید در اولویت مدیریت شهری قرار گیرد:
نخست، ایجاد توازن ساخت در پهنههای شهری از طریق «تقویم ساخت» مبتنی بر ظرفیت زیرساخت و شبکه حملونقل. دوم، اجرای سیاستهای تبعیض مثبت برای صدور مجوز در مرکز شهر، بهویژه برای پروژههای دارای کاربریهای ترکیبی. سوم، الزام به آموزش تخصصی کارگران شاغل در صنعت ساختمان و محدودسازی پیمانکاری غیررسمی. چهارم، طراحی برنامههای کوتاهمدت برای احیای سرانه اشتغال در بافتهای موجود، بهجای توسعه غیرمنطقی حاشیهها.
فقط با چنین مداخلاتی میتوان امید داشت که بازار املاک تهران، از وضعیت فعلی که در لبه نابرابری فضایی و ناترازی عملکردی ایستاده، به تعادلی نسبی و آیندهای مانا هدایت شود.