نگاهی به آینده بازارهای املاک؛ چالشهای دولت و پیامدهایش
نویسنده: شهباز غفوری، شهرساز متخصص
این خرداد وارد فصلی شدهایم که بازارهای مسکن در پایتخت بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر رکود ساخت، سیاستهای اشتباه و بیتدبیری در برنامهریزی شهری قرار دارد. اخبار میگویند میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران از حدود ۴٫۳ میلیون تومان در زمستان به ۴٫۱۷ میلیون تنزل یافته است؛ یعنی افت حدود ۳ تا ۴ درصدی در کمتر از شش ماه!
بازارهای زمین نیز وارد روند اصلاح شده است؛ پس از جهشهای قبلی، قیمت به حدود ۴٫۴ میلیون تومان بر مترمربع تنزل کرده، یعنی کاهش تقریبی ۱۰٪ از آغاز سال. این شرایط، گرچه گویای پایان دوره سفتهبازی است، اما حکایت از خروج قیمتها از توان مالی اکثریت شهروندان دارد.
در چنین شرایطی نرخ تورم نیز کاهش یافته اما همچنان سنگین است: طبق گزارش بانک مرکزی، تورم میانگین امسال حدود ۱۵٪ اعلام شده و مرکز آمار نرخ ۱۴٫۸٪ را ثبت کرده است؛ طبق برخی منابع معتبر، تورم نقطهبهنقطه خرداد حدود ۲۷٫۷٪ بوده است.
در شرایطی که ساختوساز همچنان کند است، افزایشی در قیمت واقعی مسکن رخ نداده، اما اجارهها با فشار تقاضای مصرفی همچنان افزایشی بودهاند. این وضعیت منجر به «فشار تورم بر مستأجران» و کاهش شدید توان خرید مسکن، بهویژه برای طبقه میانی و پایینشهر شده است.
نگاهی به جغرافیای ساخت در تهران نشان میدهد پروژههای جدید عمدتاً در مناطق شمال ادامه دارند، در حالیکه مناطق مرکزی (۶ تا ۱۲) عملاً متوقفاند. فقدان برنامه نوسازی داخلی، آثار زیانباری به همراه داشته و باعث شده مناطق توسعهیافته، تبدیل به مقاصد سرمایهگذاری شوند—صرفنظر از نیاز واقعی بومیان. این فرآیند، نشانه آشکار بیتوجهی به سیاست توسعه متوازن شهری است.
همچنین بهنظر میرسد دولت تصور میکند کاهش قیمت مسکن خودبهخود به رفع مشکل منجر خواهد شد، اما واقعیت آن است که بدون توسعه منابع درآمد مستأجران، تثبیت حقوق، یا افزایش تأمین ارزان مسکن، تنها سطوح بالای تقاضا تحت فشار فقر رنج خواهند برد. بدینترتیب، رکود ساخت و عمق نابرابری همراه تورم، آسیب احتمالی در نیمه دوم سال را تشدید خواهد کرد.
بخش بزرگی از ناکارآمدیهای پروژههای مسکونی ناتمام، در بستری از شکستهای فنی و تضعیف ظرفیتهای اجرایی شکل گرفته است. این پروژهها نهتنها از نظر مالی و مدیریتی، بلکه از منظر مهندسی ساخت، جزئیات اجرایی، کنترل کیفیت و هماهنگی میان پیمانکاران با بحرانهای ساختاری مواجهاند. در بسیاری از موارد، الگوی بهکارگیری نیروی انسانی بهگونهای بوده که نه مهارت کافی برای اجرای درست پروژه فراهم شده و نه ثبات و تداوم تیمهای فنی تضمین گشته است. مجموعهای از تصمیمگیریهای نامنسجم، قراردادهای کوتاهمدت، پیمانکاران خُرد و مهاجرت گستردهی نیروهای متخصص به کشورهای دیگر، زمینهی بیثباتی فنی را فراهم کردهاند.
یکی از نمودهای این ضعف، در کیفیت نازل سازهها و ناهماهنگی میان اجزای مختلف ساختمان قابلمشاهده است. بناهایی با اسکلتهای ناقص، دیوارچینیهای رهاشده، پوششهای نامقاوم در برابر رطوبت یا تغییر دما، و سیستمهای تاسیساتی نیمهکاره، تنها بخشی از پیامدهای این بحراناند. بررسی میدانی پروژههای رهاشده در تهران، شیراز و مشهد نشان میدهد که اغلب آنها فاقد سیستم مستندسازی درست فرایند ساخت بودهاند و نقشهها و مدارک فنی بهروز یا قابل اتکایی در محل پروژه یافت نمیشود. چنین وضعیتی موجب میشود که حتی در صورت تمایل به تکمیل پروژه، هزینه بازبینی، اصلاح و ادامهی ساخت گاه از هزینهی آغاز یک پروژهی جدید فراتر رود.
در بررسی منابع انسانی پروژهها نیز با بحران مضاعفی روبهرو هستیم. نهتنها تعداد نیروهای ماهر در حوزههای مختلف ساختوساز کاهش یافته، بلکه فرآیند تربیت نیروی جدید نیز متوقف یا ناکارآمد شده است. آموزشهای فنی و حرفهای در ایران بهویژه در دههی اخیر با افت کیفیت، کاهش بودجه، و گسست از نیازهای واقعی بازار مواجه شدهاند. از سوی دیگر، ضعف در جذب و حفظ مهندسان معمار، عمران، برق و مکانیک موجب شده است که پروژهها از هدایت فنی یکپارچه محروم باشند. بسیاری از مهندسان ترجیح دادهاند از کشور مهاجرت کنند یا در حوزههایی خارج از تخصص خود مشغول بهکار شوند؛ در نتیجه، پروژهها به دست نیروهای تجربی، بدون نظارت اصولی و در شرایط غیراستاندارد پیش میروند.
این وضعیت حتی در سطح مدیریتی نیز خود را نشان میدهد. سازمانها و نهادهای مسئول بهدلیل عدم یکپارچگی در سامانههای کنترل پروژه، فقدان شفافیت دادهها، و تغییرات پیاپی در کادر اجرایی، نتوانستهاند چارچوبی برای پیگیری فنی و نظارتی منظم برقرار کنند. وقتی پروژهای نیمهکاره میماند، هیچ نهاد مشخصی مسئولیت نهایی نظارت بر آن را برعهده نمیگیرد. شهرداری، نظام مهندسی، پیمانکار و حتی دستگاه بهرهبردار، هر یک بخشهایی از مسئولیت را بر عهده دارند، اما در عمل هیچکدام پاسخگو نیستند. این پدیده را میتوان یکی از مصادیق روشن بحران نهادی در ساختار فنی پروژههای عمرانی ایران دانست.
در مجموع، میتوان گفت که سکونتگاههای ناتمام تنها زاییده کمبود بودجه یا تغییر دولتها نیستند، بلکه در دل خود هشداری از فروپاشی ظرفیتهای اجرایی و فنی را حمل میکنند. اگر قرار است این پروژهها به سامان برسند، باید نخست یک بازسازی ساختاری در نظام فنی کشور صورت گیرد: آموزش مجدد نیروهای انسانی، بازتعریف جایگاه مهندسین در چرخهی ساخت، بهبود سامانههای نظارتی و طراحی نهادهای پاسخگو. در غیر اینصورت، با انبوهی از سازههای متروک و ناپایدار مواجه خواهیم بود که نهتنها سرمایههای اقتصادی را هدر میدهند، بلکه پیکرهی شهرها را به ساختاری آسیبپذیر و نازیبا بدل میسازند.
اکنون بازارهای مسکن در ایران در وضعیتی کمتحرک اما مستعد دگرگونیهای عمیق قرار گرفته است. چهار سال پیاپی افزایش قیمت مسکن به ویژه در بازه ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۱، باعث شده که بخش بزرگی از تقاضای مصرفی از بازار حذف شده و بازار عمدتاً به دست بازیگران سفتهباز، ساختوسازهای سوداگرانه، و سرمایههای کلان بانکی افتاده باشد. اما اکنون، نشانههایی از تغییر در ساختار عرضه و تقاضا، و همچنین در سیاستگذاریهای کلان اقتصادی، زمینه را برای بازنگری در تحلیل فنی فراهم کردهاند.
نخستین نکته، سکون محسوس در حجم معاملات مسکن از پاییز ۱۳۹۲ تاکنون است. مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات ثبتشده در تهران طی ماههای اخیر نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش چشمگیری داشته و بسیاری از پروژههای در حال ساخت در نیمهراه متوقف شدهاند. این رکود، نه ناشی از کاهش عرضه، بلکه نتیجه ترکیب «قیمتهای بالا + قدرت خرید پایین + نااطمینانی اقتصادی» است. قیمتهای بالای حاصل از سالهای تورم شتابدار اکنون با تقاضای واقعی انطباق ندارد. توان خرید طبقات متوسط بهویژه در کلانشهرها، بهگونهای تحلیل رفته که حتی برای واحدهای کوچک هم متقاضی واقعی کم است.
از سوی دیگر، ساختوسازهای انبوه که در سالهای قبل عمدتاً از سوی نهادهای عمومی یا وابسته به نهادهای قدرت تأمین مالی میشدند، بهدلیل کسری بودجه و دشواری تأمین نقدینگی، دچار وقفههای اجرایی شدهاند. اگرچه همچنان پروژههای نمادین در حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای جدید ادامه دارند، اما روند عمومی بازار از فاز انبساط خارج شده است. تحلیل فنی نشان میدهد که سازندگان خرد و متوسط (بویژه در محلههای میانی شهر) تمایلی به آغاز پروژههای جدید ندارند و ترجیح میدهند پروژههای ناتمام را به پایان برسانند. درنتیجه، در نیمه دوم سال ۱۳۹۳ احتمالاً شاهد کاهش محسوس در پروانههای ساختمانی صادرشده خواهیم بود.
در سطح کلانتر، سیاستهای دولت یازدهم نیز تأثیر قابلتوجهی در شکلگیری انتظارات فعالان بازار گذاشته است. کاهش نرخ تورم ماهانه، ثبات نسبی ارز، و سیگنالهای ضدتورمی از سوی بانک مرکزی باعث شده که «ذهنیت افزایشی» بسیاری از سازندگان و خریداران تعدیل شود. برخلاف سالهای گذشته که انتظار افزایش سالانه قیمت مسکن یک پیشفرض عمومی بود، اکنون بسیاری از تحلیلگران و حتی بنگاهداران محلی نیز معتقدند که قیمتها یا در همین سطوح باقی میمانند یا با اصلاح آرام مواجه خواهند شد. از اینرو، میتوان پیشبینی کرد که در نیمه دوم ۱۳۹۳، رشد قیمت مسکن در سطح ملی متوقف شود و در برخی نقاط حتی کاهش یابد، بهویژه در مناطقی که مازاد عرضه طی سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ انباشته شده است.
در بُعد نیروی انسانی، رکود در بخش مسکن بهسرعت خود را در کاهش اشتغال ساختمانی نشان داده است. بسیاری از کارگران فصلی، استادکارها، و پیمانکاران جزء، از پروژهها کنار گذاشته شدهاند یا با تعویق پرداخت مواجهاند. برآورد میشود که در صورت ادامه این رکود تا پایان سال، نرخ بیکاری در بخش ساختمان بهشکل محسوسی افزایش یابد. این مسئله نهتنها پیامدهای اجتماعی دارد، بلکه به کاهش مهارتهای فنی در بلندمدت نیز میانجامد، زیرا افراد متخصص ممکن است به سمت شغلهای غیرمرتبط مهاجرت کنند. دولت اگر قصد احیای این بخش را دارد، باید مشوقهایی برای پروژههای شهری کوچکمقیاس، نوسازی بافت فرسوده، و حمایت از توسعهگران خرد در نظر بگیرد.
در مجموع، وضعیت بازارهای املاک در سال جاری، بیش از آنکه در مسیر رشد یا سقوط قرار داشته باشد، در مرحلهای از «تأمل و انتظار» است. نه سرمایهگذار انگیزهای جدی برای ورود دارد، نه خریدار قدرت خرید کافی دارد، و نه دولت ابزار اجرایی فوری برای تحریک بازار در اختیار دارد. آینده این بازارها، بهطور مستقیم به روندهای کلان اقتصاد، توافقات بینالمللی، اصلاح نظام بانکی، و سازوکارهای جدید عرضه مسکن وابسته است. اگر نشانههای بهبود اقتصادی در ماههای آینده تقویت شود، ممکن است نیمه دوم سال با جانگرفتن آرام پروژههای متوسط همراه شود. در غیر این صورت، سال ۱۳۹۳ به عنوان یک سال گذار و انتظار در حافظه بازارهای املاک ثبت خواهد شد.
اگر روند سهماههی نخست سال ۱۳۹۳ را مبنا قرار دهیم، بهنظر میرسد بازارهای املاک به ویژه مسکن ایران در ادامهی سال، نه جهش خواهد کرد، نه فروپاشی خواهد داشت. وضعیت آن بیشتر به یک «تعلیق» میماند؛ بازاری در وقفه، که چشمانتظار گرهگشاییهای بیرونی است. در سطح تقاضا، رکود تورمی همچنان فشاری مضاعف وارد میکند: درآمدهای حقیقی خانوار کاهش یافته و قدرت خرید بهوضوح فرسوده شده است. حتی در صورت دسترسی آسانتر به وام یا تسهیلات، تقاضای مصرفی به دلیل نااطمینانی گسترده نسبت به آیندهی اقتصادی، تمایل چندانی به ورود به بازار ندارد. از سوی دیگر، تقاضای سرمایهای نیز مردد است: در غیاب اطمینان از تداوم نرخ رشد، املاک دیگر پناهگاه مطمئن سرمایه نیست.
در سطح عرضه، بسیاری از پروژههای ساختمانی نیمهکارهاند یا با سرعت کمتری پیش میروند. اگرچه برخی سازندگان امیدوارند که با «احیای تدریجی تقاضا» رونق به بازار بازگردد، اما در عمل، بیشترشان محتاط شدهاند و وارد فاز «صبر و انتظار» شدهاند. سیاستگذار نیز تا اینجای سال، بیشتر ناظر بوده تا مداخلهگر. اگر دولت در ماههای آتی بتواند مسیر مذاکرات هستهای را بهگونهای مدیریت کند که سیگنالهای مثبت به بازار بدهد، شاید در نیمهی دوم سال، شاهد جابهجایی نسبی در بازار باشیم. اما تا زمانی که سرنوشت روابط خارجی، آزادسازی منابع ارزی و سیاستهای مالی دولت روشن نباشد، نمیتوان از رونق یا رکود سخن گفت.
همچنین، متغیر تورم بهعنوان عامل اصلی تأثیرگذار بر مسکن، باید در تحلیلهای آتی جدی گرفته شود. اگرچه نرخ تورم در ماههای نخست سال ۱۳۹۳ روند کاهشی داشته، اما این کاهش هنوز به سطحی نرسیده که باعث کاهش محسوس قیمتها در بازار داراییها شود. بازارهای املاک به ویژه مسکن همچنان خود را با انتظارات تورمی تطبیق میدهد، و بسیاری از فروشندگان حاضر نیستند قیمتهای پیشنهادی را تعدیل کنند. این نوع چسبندگی قیمت، عملاً حجم معاملات را کاهش داده، بیآنکه به اصلاح واقعی قیمتها بینجامد.
از زاویهای دیگر، نباید از تأثیر روانی تحولات سیاسی غافل شد. اگر در تابستان و پاییز، روند مذاکرات به سمت توافق موقت یا پایدار برود، میتوان انتظار داشت که بخشی از سرمایههای سرگردان از بازارهای غیرمولد مانند ارز و سکه، دوباره به سوی بازار مسکن متمایل شوند. این اتفاق البته یکباره نخواهد بود، بلکه در صورت وقوع، به شکل تدریجی و در قالب پروژههای بزرگتر ساختمانی و با مشارکت بخش خصوصی ظاهر خواهد شد. اگر چنین چرخشی رخ دهد، ممکن است پایان سال ۱۳۹۳ آغاز یک موج جدید سرمایهگذاری در ساختوساز باشد.
اما اگر چشمانداز سیاسی همچنان مبهم بماند، و دولت نیز از ارائهی سیاستهای روشن حمایتی یا کنترلی پرهیز کند، احتمال دارد که بازارهای املاک در سال ۱۳۹۳ عملاً در نقطهی ایستایی باقی بماند. در چنین سناریویی، قیمت اسمی مسکن ممکن است ثابت بماند یا حتی اندکی افزایش یابد، اما با توجه به نرخ تورم عمومی، این رشد واقعی نخواهد بود و افت ارزش حقیقی دارایی ادامه خواهد یافت. از این رو، بازار مسکن ۱۳۹۳ را نه باید بازار سود دانست و نه بازار زیان، بلکه بازار «انتظار» است؛ انتظاری که به آیندهی سیاستهای کلان کشور گره خورده است.