تحلیل بازدهی سرمایهگذاری ملکی در تهران
نویسنده: شهباز غفوری
همزمان با آغاز فصل گرمی بازارهای املاک، بازارهای املاک تهران وارد مرحلهای از واگرایی عملکردی، جابجایی کانونهای رشد و ناهمزمانی تقاضا و عرضه شدهاند. بر اساس دادههای اقتصادی منتشرشده تا پایان بهار، انتظار میرود نرخ تورم عمومی در تابستان پیشرو حداقل ۱۰ و حداکثر شاید ۲۵ درصد باشد. با در نظر گرفتن این شاخص، میتوان برآورد کرد که مناطق مختلف شهر تهران در تابستان، بازدهی ملکی متفاوتی تجربه خواهند کرد؛ برخی مناطق احتمالاً بالاتر از تورم رشد خواهند کرد و برخی دیگر از این نرخ عقب خواهند ماند.
در مناطق شمالی شهر، بهویژه مناطق ۱، ۲ و ۳، اگرچه تقاضای سرمایهای همچنان بالا ارزیابی میشود، اما افزایش تدریجی هزینههای ساخت و کندی پیشرفت پروژهها ممکن است موجب کاهش شتاب رشد قیمت شود. در این مناطق، بازدهی سرمایهگذاری در واحدهای مسکونی میتواند در بازهای بین ۸ تا ۱۲ درصد قرار گیرد، که در صورت پایداری هزینهها، ممکن است از نرخ تورم عقب بماند. انتظار میرود پروژههایی که دارای پیشخریدار قطعی هستند یا موقعیت اداری اما کاربری مسکونی دارند، در برابر افزایش هزینه مقاومت بیشتری داشته باشند.
در مناطق میانی شهر، بهویژه مناطق ۶، ۷، ۸ و ۱۰، که طی سالهای گذشته رشد قیمتی کمتری داشتهاند، نشانههایی از آغاز نوسازی و بازگشت سرمایه قابل مشاهده است. اگر موانع موجود در صدور مجوز و تأمین مصالح تا تابستان برطرف شود، این مناطق میتوانند بازدهی ۱۰ تا ۱۳ درصدی را تجربه کنند. این بازدهی در شرایط فعلی برای سرمایهگذاران با دید میانمدت قابلقبول ارزیابی میشود، هرچند برای دورههای کوتاهمدت هنوز پرریسک است.
در مقابل، مناطق ۴، ۵، ۱۳ و ۱۴ با جذب تقاضای مصرفی و سرمایهای جدید، و همچنین با تمرکز پروژههای کوچکمقیاس در بافتهای توسعهپذیر، مستعد بازدهی بالاتری هستند. در این مناطق، دفاتر اداری کوچک و پروژههای ترکیبی با متراژ پایین، با وجود رشد هزینه ساخت، میتوانند به بازدهی تا حدود ۱۵ درصد دست یابند. شرایط این مناطق برای رشد سریع در تابستان مساعد بهنظر میرسد، مشروط به آنکه فشار قیمتی مصالح تا پایان شهریور مدیریت شود.
منطقه ۲۲ نیز با توجه به عرضه زمینهای قابل ساخت، گستردگی پهنههای تازهتوسعهیافته و امید به بهبود زیرساختها، یکی از مناطق پرپتانسیل در تابستان خواهد بود. با اینحال، فاصله از مرکز خدمات شهری و نبود امکانات حیاتی مانند آموزش و حملونقل، میتواند موجب نوسانات پیشبینینشده در بازدهی شود. احتمال میرود که در صورت رشد ادامهدار تقاضای مهاجرتمحور، قیمتها در منطقه ۲۲ طی تابستان بیش از ۱۵ درصد افزایش یابند. اما اگر زیرساختها توسعه نیابند، خطر حباب کوتاهمدت وجود دارد.
مناطق جنوبی شهر، بهویژه مناطق ۱۵ تا ۲۰، تحت تأثیر کمبود مصالح، متاثر از پروژههای مسکن مهر و افت نسبی توان تقاضای موثر ناشی از مداخله غیراصولی دولت در حداقل دستمزد، در آستانهی ورود به دورهای از رکود عملکردی قرار دارند. پیشبینی میشود که در این مناطق، بازدهی املاک در تابستان کمتر از ۸ درصد باشد؛ این میزان حتی ممکن است پایینتر از نرخ تورم عمومی باشد. ورود سرمایه در این پهنهها، بدون ارزیابی دقیق ظرفیت بهرهبرداری، احتمال زیان نسبی را در پی دارد.
در بازارهای املاک اداری و تجاری، تمرکز بر مناطق ۱، ۲، ۳، ۴ و حتی ۵ قابلتوجه است. بهویژه دفاتر کوچک و متوسط، که در قالب پروژههای ترکیبی یا واحدهای مستقل عرضه شدهاند، با توجه به کاهش نسبی عرضه در مناطق مرکزی و محدودیت نوسازی در بافتهای فرسوده، از چشمانداز مطلوبتری برخوردارند. بازدهی این واحدها در صورت تداوم روند فعلی تا پایان تابستان، میتواند در بازه ۱۵ تا ۲۰ درصد قرار گیرد.
در مجموع، تابستان ۱۳۹۰ میتواند صحنهای از رشد ناهماهنگ در بازارهای املاک تهران باشد. مناطق ۱، ۲، ۳ احتمالاً در موقعیت حفظ قیمت باقی خواهند ماند؛ مناطق ۴، ۵، ۱۳، ۱۴ و ۲۲ پتانسیل جهش دارند؛ مناطق میانی در مسیر بازسازی تدریجی هستند؛ و مناطق جنوبی در معرض رکود ساختاری قرار دارند. در چنین شرایطی، تنها تحلیل منطقهمحور، شناخت زیرساختها و توجه به کیفیت پروژه، میتواند راهنمای سرمایهگذاران برای ورود یا عدم ورود به بازار باشد.