تحلیل اقتصادی توسعه املاک در ایران
نویسنده: شهباز غفوری
بازار املاک در ایران یکی از پرتلاطمترین و پیچیدهترین بازارهای اقتصادی کشور است. طی دهههای اخیر، تحولات شدید اقتصادی، نوسانات نرخ ارز، سیاستگذاریهای متغیر و نقش پررنگ دولت در تعیین قواعد بازی، باعث شده است که تحلیل اقتصادی این بازار مستلزم درک عمیقی از ساختارهای نهادی، روانشناسی بازار و رفتارهای بازیگران اصلی باشد.
برخلاف بسیاری از کشورها که توسعه املاک بر پایه اصول عرضه و تقاضا، رشد مانای شهرنشینی و نهادهای مالی شفاف صورت میگیرد، در ایران این فرآیند بیش از آنکه اقتصادی باشد، سیاسی و اجتماعی است. به بیان دقیقتر، توسعه املاک در ایران نه تنها با منطق بازار، بلکه با پیچیدگیهای فرهنگی، حقوقی، و ملاحظات امنیتی گره خورده است.
یکی از چالشهای اصلی، نبود اطلاعات شفاف و در دسترس برای سرمایهگذاران و توسعهدهندگان است. فقدان سامانههای دقیق قیمتگذاری، ثبت معاملات و تحلیلهای لحظهای بازار، فضای تصمیمگیری را مبهم و پرریسک کرده است. این وضعیت منجر به رفتارهای غیرعقلانی، ورود سوداگرانه، و خروج سرمایههای هوشمند از بخش مولد ساختوساز شده است.
از سوی دیگر، مساله زمین و مالکیت در ایران، موضوعی پیچیده و گاه دوگانه است. وجود نهادهای متعدد متولی زمین شهری، از شهرداری گرفته تا سازمانهای دولتی، و نبود چارچوبهای حقوقی یکپارچه برای تغییر کاربری، صدور مجوز، و کنترل ساخت، نهتنها مانع توسعه مانا میشود بلکه هزینههای مبادله را به شدت افزایش میدهد.
با این حال، ظرفیتهای بالای بازار مسکن ایران از منظر تقاضای فشرده، رشد جمعیت شهری، و نیاز انباشته به نوسازی بافتهای فرسوده، نشاندهنده فرصتهای اقتصادی قابل توجهی است. آنچه اهمیت دارد، تنظیم مجدد نسبت میان ریسک و بازده برای جذب سرمایههای جدید، از طریق اصلاح سیاستهای کلان، کاهش مداخلات ناکارآمد دولت، و توسعه ابزارهای مالی و اعتباری شفاف است.
تجربه کشورهای موفق در توسعه شهری نشان میدهد که بازار املاک باید در چارچوبی رقابتی، قابل پیشبینی، و نهادیشده فعالیت کند. برای تحقق چنین وضعیتی در ایران، نیازمند بازنگری در روابط میان دولت، بازار و اجتماع هستیم؛ بهویژه در حوزههایی چون قیمتگذاری زمین، مالیات بر داراییهای غیرمولد، و تسهیل دسترسی به اعتبارات بانکی برای توسعهدهندگان حرفهای.
تحلیل اقتصادی توسعه املاک در ایران، بدون فهم عمیق از بستر اجتماعی و فرهنگی آن ناقص خواهد بود. بازار مسکن تنها یک بازار مالی نیست؛ بلکه عرصهای است که در آن مسائل وجه اجتماع، امنیتی، نسلی و حتی جنسیتی نقش ایفا میکنند. به همین دلیل، نگاهی بینرشتهای که اقتصاد، جامعهشناسی، حقوق، و برنامهریزی شهری را در کنار هم قرار دهد، الزامی است.
در نهایت، توسعه موفق املاک در ایران وابسته به بازیابی اعتماد در بازار، خلق قواعد روشن و قابل اتکا، و تربیت نسل جدیدی از توسعهدهندگان حرفهای است که علاوه بر شناخت از ابزارهای مالی و تحلیل اقتصادی، به پیچیدگیهای محیطی و نهادی نیز آگاه باشند.